Calcul de mes revenus locatifs : Bilan au bout d’un an


La dernière fois je vous parlais de faire mon bilan des revenus locatifs de l’année dernière.
Donc c’est chose faite, et c’est quelque chose de plutôt positif, bien que je ne sois pas allé au bout de tout ce que j’aurais pu effectuer.

Ces deux dernières années, je me suis plutôt orienté vers la location saisonnière.
C’est clairement ce qui rapporte le plus mais je n’ai pas forcément envie de rester dedans je vais réfléchir pour l’année arrive.

En effet on ne sait jamais ce qui peut arriver, surtout en ce moment avec les changements de législation, j’ai entendu dire que du côté de la métropole ça allait beaucoup bouger.
Qu’ils allaient peut-être faire quelque chose comme à Strasbourg (un changement d’usage sur neuf ans) mais que ce ne serait pas aussi radical qu’à Paris. C’est à la fois une bonne et mauvaise nouvelle.
En même temps il faut savoir rester professionnel.

Investir pour investir

Pour comprendre la suite, il faut déjà connaitre mon patrimoine immobilier.
Celui-ci n’est pas très important et vous aurez plus de détails en téléchargeant mon guide.
Si vous avez lu celui-ci, vous devez connaître une bonne partie de mon patrimoine.

  • investissement n°1

J’ai acheté mon premier appartement en 2007.
Je ne connaissais rien du tout et j’ai donc acheté cet appartement (32m²) en tant que résidence principale dès que j’ai obtenu mon premier CDI. Si je m’étais formé et avais appris tout ce que je sais aujourd’hui j’aurais donc gagné 7 à 8 ans.
J’ai vécu dedans jusqu’en mars 2014 et en avril de la même année nous nous sommes mis en location (avec ma femme) dans un appartement plus de deux fois plus grand. En discutant à droite à gauche avec des CGP, j’avais cru comprendre qu’il valait mieux louer sa résidence principale que de l’acheter mais je ne sais pas pourquoi.

Parallèlement, j’ai mis en location cet appartement en location meublée à une jeune étudiante et il est toujours loué aujourd’hui à la même personne.

  • investissement n°2

    en 2015, j’ai acheté un local commercial dans le vieux Lyon( 25m²), si vous voulez des chiffres il était vendu 79 000€ je l’ai acheté 69 000 € et j’ai fait 42 000 € de travaux. Je ne pense vraiment pas avoir fait l’affaire du siècle. J’ai surement fait des erreurs, mais c’était ma première affaire et c’est celle qui a permis de me lancer et de dompter cette peur.

Cet appartement là est en saisonnier et marche très fort.

  • investissement n°3

La même année, j’ai acheté l’usufruit d’un appartement en démembrement et qui était déjà en location nue.
L’usufruit valait 75 000€. Pas de problème particulier pour cet appartement. Il était même vendu avec un garage, que j’ai pu louer indépendamment.

  • investissement n°4

en 2016, je me suis attaqué à plus gros. Comme on dit « commencer petit, penser grand », j’ai signé deux compromis dans l’année : un immeuble de rapport du côté de Thiers et un appartement du côté de Part-Dieu.
Si vous avez lu les articles correspondants, vous avez pu remarquer que je n’ai signé que l’appartement de Part-Dieu (200 000 FAI)

  • investissement n°5

Fin 2016, j’ai pris un appartement en exploitation pour faire de la location saisonnière. Un test qui s’avère plutôt positif pour le moment.

Les revenus locatifs

Comme je sais que ce sont les chiffres qui vous intéressent je vais passer directement à cette étape :

Crédit Loyer Charges (gestion,Imp,ass…) Cash-flow net
Appt1 400€ 585€ 112€ 73€
Appt2 650€ 1780€ 750€ 380€
Appt3 409€ 650€ 200€ 41€
Appt4 1462€ 3,616€ 810€ 1344€
Garage 0 90€ 25€ 65€
Appt 5 550€ 1166€ 125€ 491€
TOTAL 3471€ 7887€ 2022€ 2394€

J’arrive donc à un Cash-flow net de 2400€ par mois après charges et impôts.
Dans mon ancien travail j’avais un salaire de 23 000 € net soit ramené sur 12 mois, environ 1900 €.  En deux ans je me suis pris une augmentation de 500 €  et je peux être indépendant financièrement.

J’en parlerai dans un prochain article.

Le patrimoine

Dans l’immobilier, le 1er élément qui génère de la richesse est les revenus locatifs ( notamment le cash-flow positif). Le patrimoine lui est donc le second élément.
Il faut toujours prendre en compte le capital amorti lorsque l’on achète ou que l’on possède un bien.

Selon le prix de l’appartement, les travaux etc. il est possible que l’on soit en négatif pendant un temps ce qui vaut mieux éviter.

Actif (estim.) Passif Net
Appt1 : 123 000 € 82 000 € 41 000 €
Appt2 : 95 000 € 120 000 € -25 000€
Appt3 : 205 000 € 78 000 € 127 000 €
Appt4 : 248 000€ 296 000 € -48 000 €
Garage 20 000 € 0 € 20 000 €
Appt 5 0 € 0 € 0 €
Démembrement 75 000 € 0 75 000 €
TOTAL 766 000 € 576 000 € 190 000 €

Comme vous pouvez le voir,

J’ai réalisé cela en quelques années. Je ne suis ni trop rapide ni trop lent, je vais à mon rythme.
En effet certaines personnes que je connais ont acquis durant la même période peut-être deux fois plus d’appartements que moi. Je suis content à la fois pour ces personnes qui réussissent ce qui prouve que l’immobilier est un facteur sûr.

Certaines personnes préfèrent privilégier le cash-flow au capital. Ce n’est pas mon cas, j’essaye vraiment d’optimiser les deux afin d’avoir de quoi vivre avec mes revenus locatifs mais également s’il y a un coup dur de revendre un appartement et de me dégager pas mal d’argent.

En immobilier, il existe plein de stratégies différentes et toutes plus ou moins efficaces.
En tous les cas je peux vous dire par lesquelles je suis passé, et celles que je teste encore aujourd’hui.
Si cela peut vous faire gagner pas mal de temps, de l’argent, de l’effort alors j’en serais ravi.

En conclusion

Pour conclure, j’ai réalisé la plupart de mes achats en moins de deux ans.
Bien que j’avais déjà une résidence principale auparavant (un studio de 32 m²) comme je ne dirais pas la plupart, mais pas mal d’entre vous.

Voyez donc ce qu’il est possible de faire en deux ans.

Si vous êtes motivés pour faire de même (ou pas) racontez tout ça dans les commentaires ci-dessous.

A très vite,
Michael.

Image : CC0 Calculatrice par Jarmoluk


6 Comments

  1. David Demaire
    23 février 2017
    • Michael
      23 février 2017
  2. Clement B
    24 février 2017
    • Michael
      24 février 2017
    • Michael
      3 mars 2017