Qu’est ce que le CASH-FLOW ? ou définition d’un terme barbare.

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Si vous avez traîné sur des blogs d’investisseurs dans l’immobilier, vous avez sûrement entendu parler au moins une fois de ce terme : CASH-FLOW.

Peut-être que la plupart d’entre vous savent ce que c’est, mais je préfère vous parler de ce terme comme si vous ne le connaissiez pas, comme si vous étiez un débutant et que vous partiez de zéro.

Cet article est le début d’une première suite d’articles, dans le type « découverte de l’investissement immobilier ».

Cela va donc changer des articles habituels mais va reprendre les bases et c’est ça l’essentiel.

Alors pourquoi utiliser le cash-flow ?

 

Cash-flow provient du terme américain qui signifie flux de trésorerie. Derrière ce terme barbare se cache un principe tout simple : définir si nous sommes en positif ou négatif sur un investissement.

Le cash-flow se calcule plutôt mensuellement, mais peut se calculer annuellement.

Un exemple tout simple :

J’ai un crédit de 500 €, 100 € de charges et un loyer de 700 € j’ai donc un cash-flow positif de 100 € (700 -100-500=100).

Inversement, j’ai un crédit de 600 €, 100 € de charges et un loyer de 600 € j’ai un cash-flow négatif de 100 €.

Pour faire un peu plus compliqué, nous pouvons dire que sur un crédit de 20 ans, un cash-flow positif de 100 € par mois nous aura généré 100 × 12 × 20 = 24 000 € nets.

Un cash-flow négatif de 100 € par mois aura également grevé notre épargne de 24 000 € nets,

Tout ça bien sûr sans compter l’inflation, les augmentations de loyer, etc.

 

Pourquoi utiliser le cash-flow ?

 

Et bien tout simplement pour comprendre la base de l’investissement, que ce soit en immobilier mais également dans tous les domaines comme la bourse, la création d’entreprise etc.

Le cash-flow vous permet de comprendre si un investissement vous rapporte de l’argent ou pas.

Une fois que vous avez compris cela, vous avez à peu près tout compris à l’investissement, notamment à l’investissement immobilier.

 

Quand utiliser le cash-flow ?

 

Contrairement à ce que j’ai dit précédemment, un cash-flow ne s’utilise pas, il se calcule.

Alors quand calculer le cash-flow ? Et bien tout simplement lorsque vous êtes en recherche d’investissement.

Imaginez-vous tomber sur un bien, et là vous-vous dites c’est l’affaire du siècle !

Seulement, après le calcul du cash-flow, vous vous rendez vite compte que ce bien ne vous rapporte rien et même pire il vous fait perdre de l’argent.

Donc si vous êtes en recherche, c’est maintenant qu’il va falloir calculer votre cash-flow et savoir si les biens que vous visitez vont vous laisser un cash-flow négatif ou positif.

Si le cash-flow est négatif il y a toujours des moyens de remédier à ça, et si vous restez avec moi j’en parlerai un peu plus loin dans l’article 😉 …

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Attention, ne confondez pas cash-flow et rentabilité même si les deux sont importants.

 

Comment calculer le cash-flow ?

 

Pas mal d’investisseurs calculent le cash-flow annuellement. Personnellement je préfère le calculer mensuellement car cela donne une meilleure idée de ce que l’on peut générer comme cash à la fin du mois.

Cela permet de faire de petits pas vers l’indépendance financière.

On trouve de multiples formules mathématiques pour calculer ce fameux cash-flow mais là n’est pas le problème. Tout ce que l’on veut savoir c’est s’il nous reste de l’argent à la fin du mois.

Ainsi pour calculer mon cash-flow je prends tout d’abord le crédit que je vais devoir payer, je lui ajoute toutes les charges et je retire tout cela au futur loyer que je vais obtenir.

Pour commencer il faut calculer toutes ses charges :

  • Taxe foncière
  • Impôt sur le revenu et autres CSG RDS
  • Assurance GLI (garantie loyers impayés)
  • Assurance du bien
  • Charges de copropriété
  • Divers frais d’entretien

 

Vous n’avez plus qu’à regrouper toutes ses charges dans une seule variable et cela donne :

 

CHARGES = taxe foncière + impôts + charges sociales + assurances +charges de copro + divers frais d’entretien

Ainsi pour calculer le cash-flow mensuel la formule sera

CASH-FLOW = LOYER – (CREDIT + CHARGES)

Il ne reste plus qu’à vous arranger pour que votre cash-flow soit positif.

 

Comment faire pour que ce cash-flow soit positif

 

cash-flow

Il n’y a pas 36 000 solutions pour que votre cash-flow soit positif.

 

Si actuellement vous avez un bien et que vous êtes en cash-flow négatif, la première solution est d’augmenter la durée de votre crédit.

 

Plus vous prenez une durée longue plus la mensualité sera petite (logique !).

Le concept est de pouvoir réinvestir ensuite.

Réinvestir et rembourser

 

Cette technique est contre intuitive et bien sûr il faut expliquer pourquoi un investisseur qui gagne de l’argent part sur ce modèle.

Vous avez acheté votre résidence principale en utilisant votre pleine capacité d’endettement soit 33 %. À moins de faire un super dossier, avec les locataires qui sont déjà en place et qui rapportent déjà des loyers, celui-ci a peu de chances de passer car vous ne pourrez pas dépasser ce taux d’endettement.

Inversement, vous commencez par être locataire par exemple et votre loyer rentre donc dans les charges et non plus dans la capacité d’endettement. Ainsi vous pouvez réaliser votre premier investissement locatif en prenant bien soin que votre cash-flow soit positif.

Dans ce cas-là il y a plusieurs solutions

Comme la plupart des banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs, essayez de faire en sorte que votre loyer soit 30 % au-dessus de votre crédit. Je ne sais pas si je suis clair là mais peut-être qu’un petit schéma sera 10 fois plus simple.

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cash-flow

 

Une deuxième solution sera de prendre une assurance GLI, qui assure les loyers impayés et vacances locatives. Dans ce cas-là la banque peut prendre en compte 100 % des revenus locatifs puisqu’il n’y a pas de souci de ce côté-là.

Alors attention deux points à prendre en compte :

  • Il faut bien vérifier que son assurance GLI prend en compte les vacances locatives ET les loyers impayés.
  • Deuxième chose, toutes les banques ne prennent pas en compte 100 % des revenus locatifs dans ce cas-là.

 

Une troisième solution, pour avoir un cash-flow positif est de mettre un apport à l’achat de l’appartement. Je suis bien sûr totalement contre cette solution car vous pouvez vous servir de cette somme pour faire complètement autre chose, un investissement plus grand, un investissement en bourse, créer une société, vous faire plaisir, etc.

 

Une quatrième et dernière solution serait de créer sa société de type SCI et donc de ne pas s’endetter soi-même. Mais attention les règles du cash-flow sont les mêmes, si vous ne rentrez pas d’argent, la banque ne va pas continuer à vous prêter.

 

Et si à votre tour vous faisiez un petit exercice ?

 

Si vous êtes sur ce blog, c’est que vous êtes à la recherche d’informations pour un futur investissement, ou peut-être que vous avez déjà investi.

Peut-être également êtes-vous un expert et que vous avez déjà plusieurs biens et je me demande bien alors ce que vous faites à lire cet article. Car si vous avez plusieurs biens c’est que vous avez déjà la connaissance du cash-flow. 😉

Je vais vous proposer deux types d’exercices qui pourront convenir à tous les lecteurs de ce blog.

Ainsi si vous êtes en recherche d’un bien, prenez-en un qui vous semble correct, contactez le vendeur ou l’agent immobilier demandez le prix et toutes les charges citées plus haut et estimez votre loyer. Mettez les résultats dans les commentaires ci-dessous.

Si vous avez un bien en location mais que vous ne cherchez pas spécialement à investir, faites le calcul de votre cash-flow et mettez-le dans les commentaires ci-dessous.

Si celui-ci est négatif trouvez également une solution pour le rendre positif.

 

 

 


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