Comment calculer une plus-value immobilière


 

Si vous voulez revendre un jour un bien, il y a  plusieurs options à évaluer.

Aujourd’hui je suis en train de calculer une éventuelle plus value que je pourrais faire en revendant l’un de mes biens.

Mon idée étant pourquoi pas de revendre, soit à quelqu’un d’autre pour faire baisser mon taux d’endettement, soit à une société que je créerais pour l’occasion.

Calcul de la plus value imposable

Qu’est-ce que la plus-value :

Prix de vente – Prix d’achat = Plus Value (Brute)

Le prix de vente est diminué des frais de cession et du montant de TVA acquittée.

Le prix d’achat quant à lui est majoré des frais d’enregistrement payés à l’achat ou au forfait.

En cas de donation ou succession, il s’agit uniquement de la valeur déclarée.

En cas de moins value :

c’est à dire que :

Prix de vente – Prix d’achat ≤ 0

Il y a donc moins-value / perte mais qui n’est pas déductible de la vente d’un autre bien (En cas de 2 ventes simultanées par exemple).

Vente, cession et acquisition

Prix de vente

Le prix de vente est tout simplement le prix annoncé dans l’acte de vente.

Il est possible d’en déduire certains frais sur factures, en accord avec le notaire.

Prix de cession

Le prix de cession = prix de vente + charges acheteur – frais

Les frais dans le prix de cession sont les diagnostics, la TVA par exemple.

Prix de cession

Pour les prix d’acquisition 2 possibilités :

Titre onéreux :

Il s’agit du prix de vente qui est indiqué dans l’acte de vente.

Titre gratuit :

Il s’agit d’un héritage. Donc le prix auquel a été acheté le bien au départ est retenu pour évaluer les droits (donation, succession).

Plus value Nette

Plus-Value (Nette) = Plus-Value (Brute) – Abattement

Plus la durée de détention du bien est longue, plus l’abattement est important. Il commence à la 6eme année jusqu’a la 30eme année de détention.

Plus-value

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864#N10150

Il y a une exonération totale de l’impôt sur le revenu au delà de la 22ème année contre 30 ans depuis février 2012.

L’exonération des prélèvements sociaux quant à eux sont toujours au delà de 30 ans.

Pour ne plus avoir de plus-value du tout il faut donc bien attendre les 30 ans. Celle-ci diminue fortement avec le temps.

 

Exceptions

 

Il existe cependant des exceptions pour lesquelles la plus-value ne s’applique pas.

– la résidence principale :

Si vous vendez votre résidence principale alors là pas d’inquiétude, vous êtes totalement exonéré.

Il suffit juste que vous ayez une taxe d’habitation à votre nom pour cette année-ci. Il y a quand même un délai d’un an de tolérance par l’administration fiscale. Cela suffit à ne pas payer cette fameuse plus-value.

Les non-résidents Européens :

Il faut juste avoir une preuve fiscale d’avoir vécu 2 ans en France, avant la signature de la vente (a savoir une taxe d’habitation).

Cela concerne les pays de l’espace économique européen. Les Etats Tiers ou d’autres pays qui ont conclu des accords avec la France sont également concernés.

La limite de la plus-value est de 150 000€

Cette exonération à tendance à faire polémique en France.

– L’expropriation :

Sous réserve de certaines conditions, lors d’expropriations (constructions d’autoroutes, risques prévisibles…) il y a exonération.

– “petites” sommes :

Les biens d’une valeur inférieurs à 15 000€ sont également exonérés.

– retraités ou handicapés :

Sous réserve de certaines conditions, les personnes qui touchent leur pension de retraite ou qui ont une carte d’invalidité sont exonérés de la plus-value.

Pour finir

 

Chaque cas est différent, il ne faut par contre pas oublier cet impôt. Il peut vite prendre des proportions impressionnantes.
Être au courant de tous les cas possibles et de toutes les exceptions permets de se préparer à toute éventualité.

Envisagez-vous de faire une plus-value? ou avez vous été taxé dessus?
N’hésitez pas à laisser un commentaire.


2 Comments

  1. Benoit
    23 septembre 2016
    • Michael
      2 octobre 2016