Comment convaincre son banquier pour un pret immobilier


 

Pour que vous ayez toutes les chances d’avoir un prêt immobilier, je vais sortir des sentiers battus.

Je sais que cela ne plait pas à tout le monde mais tant que je peux rendre service…

Ce que je veux dire c’est que je ne vais pas vous parler de l’habituel train-train “il faut mettre de l’apport pour convaincre votre banquier”.

La plupart des articles que l’on peut voir sur le net, nous disent apport entre 10% et 50%.

Non. Pas du tout…

Alors comment convaincre votre banquier en limitant la casse, et vous permettre de garder votre capital pour autre chose.

 

1- la situation professionnelle

 

Avant toute chose, il vous faut une situation professionnelle stable. SI vous pouvez prouver l’obtention d’un CDI c’est la meilleure chose qui puisse faire que votre banquier vous ouvre la porte du coffre.

Toute source de revenus est déterminante. N’hésitez pas à lister tout ce qui pourrait favoriser votre cas (Actions, Obligations, Loyers, revenus passifs).

Vous êtes intérimaire? pas de panique. SI vous avez des revenus récurrents depuis plusieurs années, il ne devrait pas il y avoir de soucis. Par contre il va falloir prendre votre courage à deux mains et faire le tour des banques et des courtiers.

Entrepreneur? plus vous avez de bilans plus la banque vous fera confiance.

Envie d’investir? Vous pouvez prendre un CDI juste pour l’occasion.

Si vous êtes sûr que loyers + charges > crédit, prenez un CDI, passez la période d’essai, empruntez et mettez en location . Dans la théorie c’est aussi simple.

Si vous voulez devenir indépendant, gardez ce CDI même si c’est un boulot naze,pendant quelques années.

Vous pourrez empruntez plusieurs fois (via nom propre ou société). De toutes manières ce ne sera pas votre boulot définitif. Premier de la classe

 

2- pas de découvert

 

Surtout lors de votre de demande de crédit, ne soyez pas à découvert dans les 3 mois qui précèdent.

Tout découvert, tout prélèvement rejeté vous met dans la “dead-zone” d’office.

Si vous avez le moindre crédit à la consommation, soldez le avant de préférence. Vous allez peut-être dépenser 2/3000€ d’un coup mais avoir un plus faible taux d’endettement et donc de fait une plus grande capacité d’emprunt.

Il même possible que votre banquier lui-même vous demande de solder vos crédits conso.

 

3- le taux d’endettement

 

Le taux d’endettement est un chiffre, un chiffre qui ne plait pas à beaucoup de jeunes investisseurs. Mais heureusement il s’agit d’un “pare-fou”, ce garde-corps permets de ne pas (trop) se laisser dépasser par nos dépenses.

La formule pour calculer le taux d’endettement de base est vraiment toute simple :

TAUX d’ENDETTEMENT = CHARGES / REVENUS

Il existe d’autre calculs pour des taux d’endettement investisseur sur la base de 70% des revenus locatifs par exemple.

Ce taux d’endettement dépasse rarement les 33 % sauf pour les personnes qui ont un gros reste à vivre.

L’unique option pour sortir de ce blocage, c’est de faire un montage en société type SCI ou autre. Là les calculs sont différents. Et la le top c’est que si vous commencez directement par une société, votre taux d’endettement n’est pas impacté. Gardez-le donc pour plus tard. Vous pourrez vous endetter à titre personnel pour l’achat d’une résidence principale ou d’une voiture.

 

4- Le reste à vivre

 

“Montrez que vous savez épargner”

 

Ayez une épargne régulière (pour cela vous pouvez lire Épargne ou Dépense? ) .

Sinon vous pouvez préparer une épargne régulière depuis les 3 derniers mois, afin que le banquier puisse voir que vous êtes de nature plutôt économe et non dépensière.

taux de RESTE à VIVRE = [ (REVENUS – CHARGES) / REVENUS ] * 100

Le reste à vivre est relatif à chacun de nous, à toutes situations. Plus les revenus sont faibles plus le reste à vivre doit être important.

 

5- Preparer son rendez-vous

 

Préparez le rendez-vous avec un bon dossier et faites votre étude de marché correctement.

Ce qui est obligatoire lors de votre rendez-vous, est d’arriver avec tous les documents nécessaires.

Notez qu’il faut venir avec tous les documents qui montrent votre situation personnelle (et donc professionnelle (1) ) comme votre Etat-Civil et vos revenus.

Vous devez venir également avec tous les éléments financiers comme vos relevés de comptes, relevés d’assurance-vie, de PEA… etc.

Venez également avec tous les renseignements sur votre projet. Un dossier technique  d’investissement très détaillé permettra au banquier de bien saisir votre projet. Et de l’approuver ……. ou pas Yeux roulants

 

6- être sûr de ce que l’on veut

 

Soyez sûr de ce que vous voulez.

Connaissez les taux avant d’aller voir le banquier. Celui-ci peut vous mettre n’importe lequel.
Si vous n’êtes pas au courant des taux actuels, vous ne pourrez jamais négocier.

Sachez également sur quelle durée  (10-15-20-25-30 ans) vous voulez emprunter.
Pour cela vous pouvez faire des simulations sur divers sites internet.

Sachez si vous voulez un différé partiel ou total. Estimez votre montant d’IRA (indemnités de remboursement anticipé).
Personnellement je ne souhaite pas en avoir mais parfois il n’y a pas le choix et ils sont bloqués à 3%.

 

Pour conclure

 

Tout commence par une situation professionnelle stable, un CDI et de préférence dans la même société durant plusieurs années. Si déjà vous avez cela, le coffre de la banque est grand ouvert pour vous.

Et vous, avez vous eu besoin d’un CDI pour acheter, ou en avez vous besoin?


10 Comments

  1. 28 août 2016
    Reply

    salut, je dirait que cela est un très bonne article qui reprend les principes qui faut. mais juste pour dire que j ai plus avoir deux credit sans cdi.
    donc je dirait que des fois il faut du culot.

  2. 29 août 2016
    Reply

    Bonjour Smaine,

    Effectivement j’ai vu que tu avais un CDD depuis 5 ans. Il y a une personne de mon entourage qui était en intérim depuis 3 ans et c’est passé normalement. Chaque cas est unique.

  3. 1 septembre 2016
    Reply

    Salut Michael,
    Je sais que l’on recommande souvent de faire 25 banques pour obtenir le taux le plus bas. Pour ma part, j’ai une autre vision des choses : la confiance banquier/client dans le cadre d’une relation LT. Lorsque la banque a confiance en vous, l’octroi d’un crédit devient une formalité ! Aujourd’hui, j’achète et ensuite je m’occupe du crédit 🙂
    Bien sur, il faut du temps pour créer cette confiance.
    Très bel article Michael.
    Merci
    David
    moi-riche-pourquoi-pas.com

    • 1 septembre 2016
      Reply

      Bonjour David et merci.
      Je suis tout à fait d’accord avec toi et c’est un point qui pourrait être rajouté.
      La relation Banquier / Client est primordiale. Il faut avoir le bon conseiller qui à la bonne délégation et qui, ce qui est rare aujourd’hui, ne change pas tous les 2/3 ans.

      • 1 septembre 2016
        Reply

        Je me permets de compléter ta remarque.
        En effet, les banques changent volontairement leurs employés de poste régulièrement. Ce qui ne nous permets plus d’avoir des relations « amicales » sur le long terme. Dans cette situation de rotation du personnel, et comme je suis bon client, j’avais demandé à avoir une relation privilégiée avec le Directeur de « zone », le supérieur du Directeur d’agence (étage +1 dans la hiérarchie). Ce qui m’a été accordé. De plus cette même personne m’a présenté le décideur crédit (étage +2 dans la hiérarchie).
        J’ai donc accès aujourd’hui à toute la hiérarchie.
        Jusqu’à ce que cela change à nouveau…

  4. 1 décembre 2016
    Reply

    Hello,

    Merci pour ces conseils qui vont être utiles à pas mal de monde.

    Je pense qu’il est important d’insister sur le fait de bien préparer le rdv
    Cela fait 90% de la décision à mon sens
    Si vous arrivez avec un dossier bordé de tous côtés pour bien montrer que vous avez pensé à tout et que l’investissement est rentable, cela ne devrait pas poser de soucis
    Ou en tous cas vous finirez par trouver un banquier qui écoutera et donnera suite !

    Bonne continuation

    • 1 décembre 2016
      Reply

      Tout à fait d’accord avec toi Pierre…

      Personnellement vécu l’histoire (et je ne suis pas le seul, je le sais) d’avoir fait le tour des banques, 17/18 banques je ne comptais même plus!
      En tous cas tu sembles connaitre cette histoire de ton coté 🙂

      • 2 décembre 2016
        Reply

        Bah, l’important c’est de décrocher le prêt à la fin 🙂

        Désormais nous avons notre banque « attitrée » et je me suis décidé hier à les mettre en concurrence avec une très grande banque française.
        Dialogue surréaliste avant la conseillère qui m’a reçue…. « mais pourquoi vous avez autant d’appartements ? », « ça vous sert à quoi ? » « Ah bon vous avez un cash flow positif ? »…. bref pas sûr que la proposition commerciale soit à la hauteur…

        Ce qui est drôle c’est que la plupart des gens ont peur de leur banquier alors qu’en fait la plupart des conseillers n’y connaissent pas grand chose en investissement, ils ont donc faciles à convaincre.
        J’aborde toujours l’entretien en disant que j’achète des « appartements gratuits », j’ai de suite leur attention et je ne la perds plus !

        A bientôt

        • 2 décembre 2016
          Reply

          Tout à fait d’accord avec toi Pierre,

          Hallucinant comme dialogue. J’ai eu le fameux « Mais pourquoi vous ne devenez pas propriétaire de votre résidence principale? »
          On me le pose quasi a chaque fois, du coup je suis préparé.
          Je répond : « Tout simplement car je suis mobile 🙂 »

  5. 13 décembre 2016
    Reply

    « L’unique option pour sortir de ce blocage, c’est de faire un montage en société type SCI ou autre. Là les calculs sont différents. »

    Pardon mais si vous faites une SCI classique (j’entends par classique imposée à l’IR), ça ne changera strictement rien pour la banque. Les revenus que vous tirez de vos parts de SCI seront directement intégrés dans le calcul de votre revenu. Ainsi que le passif de la SCI (son emprunt) dans vos charges, en fonction de votre participation dans la société.
    Pour avoir une chance que la banque ne tienne pas compte de ces revenus, il faut que la société soit soumise à l’IS (avec toutes les contraintes) et il faudra mentir au banquier. C’est un choix…

    Non, l’autre réelle option pour dépasser ce taux de 33%, c’est de tomber face à un banquier compréhensif qui va, en plus du taux d’endettement classique, calculer un taux d’endettement « investisseur ». Le calcul est alors le suivant : (70% du loyer – mensualité du crédit) donne un résultat que l’on ajoute aux autres revenus (si positif) ou aux charges (si négatif). Par exemple, vous percevez 500€ de loyer pour 300€ d’emprunt, on ajoutera 50€ à vos revenus.

    • 13 décembre 2016
      Reply

      Bonjour François,

      Je suis tout à fait d’accord!

      Le taux d’endettement « investisseur » est très intéressant et je l’ai utilisé au début. Mais il est intéressant pour ceux qui ont du locatif uniquement.
      Peut-être que je me suis mal exprimé dans mon article.

      Ce que je voulais dire c’est uniquement dans le cas où vous êtes déjà endetté à 33% lors d’un achat de résidence principale par exemple.
      Alors bien sûr uniquement un montage en société peut vous sortir d’affaire ou peut-être votre super pote banquier directeur national mais on s’écarte du sujet.
      Dans ce cas-là je conseille des montages de type holding (IS/IR) si vous envisagez de grossir le patrimoine.

      Une société unique je dirai que le sujet est complexe, qu’elle soit à l’IS ou à l’IR cela dépend du cas de chacun.

      Quant au banquier compréhensif, effectivement il existe, j’en connais mais malheureusement ça ne court pas les rues.

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