Comment convaincre son banquier pour un pret immobilier


 

Pour que vous ayez toutes les chances d’avoir un prêt immobilier, je vais sortir des sentiers battus.

Je sais que cela ne plait pas à tout le monde mais tant que je peux rendre service…

Ce que je veux dire c’est que je ne vais pas vous parler de l’habituel train-train “il faut mettre de l’apport pour convaincre votre banquier”.

La plupart des articles que l’on peut voir sur le net, nous disent apport entre 10% et 50%.

Non. Pas du tout…

Alors comment convaincre votre banquier en limitant la casse, et vous permettre de garder votre capital pour autre chose.

 

1- la situation professionnelle

 

Avant toute chose, il vous faut une situation professionnelle stable. SI vous pouvez prouver l’obtention d’un CDI c’est la meilleure chose qui puisse faire que votre banquier vous ouvre la porte du coffre.

Toute source de revenus est déterminante. N’hésitez pas à lister tout ce qui pourrait favoriser votre cas (Actions, Obligations, Loyers, revenus passifs).

Vous êtes intérimaire? pas de panique. SI vous avez des revenus récurrents depuis plusieurs années, il ne devrait pas il y avoir de soucis. Par contre il va falloir prendre votre courage à deux mains et faire le tour des banques et des courtiers.

Entrepreneur? plus vous avez de bilans plus la banque vous fera confiance.

Envie d’investir? Vous pouvez prendre un CDI juste pour l’occasion.

Si vous êtes sûr que loyers + charges > crédit, prenez un CDI, passez la période d’essai, empruntez et mettez en location . Dans la théorie c’est aussi simple.

Si vous voulez devenir indépendant, gardez ce CDI même si c’est un boulot naze,pendant quelques années.

Vous pourrez empruntez plusieurs fois (via nom propre ou société). De toutes manières ce ne sera pas votre boulot définitif. Premier de la classe

 

2- pas de découvert

 

Surtout lors de votre de demande de crédit, ne soyez pas à découvert dans les 3 mois qui précèdent.

Tout découvert, tout prélèvement rejeté vous met dans la “dead-zone” d’office.

Si vous avez le moindre crédit à la consommation, soldez le avant de préférence. Vous allez peut-être dépenser 2/3000€ d’un coup mais avoir un plus faible taux d’endettement et donc de fait une plus grande capacité d’emprunt.

Il même possible que votre banquier lui-même vous demande de solder vos crédits conso.

 

3- le taux d’endettement

 

Le taux d’endettement est un chiffre, un chiffre qui ne plait pas à beaucoup de jeunes investisseurs. Mais heureusement il s’agit d’un “pare-fou”, ce garde-corps permets de ne pas (trop) se laisser dépasser par nos dépenses.

La formule pour calculer le taux d’endettement de base est vraiment toute simple :

TAUX d’ENDETTEMENT = CHARGES / REVENUS

Il existe d’autre calculs pour des taux d’endettement investisseur sur la base de 70% des revenus locatifs par exemple.

Ce taux d’endettement dépasse rarement les 33 % sauf pour les personnes qui ont un gros reste à vivre.

L’unique option pour sortir de ce blocage, c’est de faire un montage en société type SCI ou autre. Là les calculs sont différents. Et la le top c’est que si vous commencez directement par une société, votre taux d’endettement n’est pas impacté. Gardez-le donc pour plus tard. Vous pourrez vous endetter à titre personnel pour l’achat d’une résidence principale ou d’une voiture.

 

4- Le reste à vivre

 

“Montrez que vous savez épargner”

 

Ayez une épargne régulière (pour cela vous pouvez lire Épargne ou Dépense? ) .

Sinon vous pouvez préparer une épargne régulière depuis les 3 derniers mois, afin que le banquier puisse voir que vous êtes de nature plutôt économe et non dépensière.

taux de RESTE à VIVRE = [ (REVENUS – CHARGES) / REVENUS ] * 100

Le reste à vivre est relatif à chacun de nous, à toutes situations. Plus les revenus sont faibles plus le reste à vivre doit être important.

 

5- Preparer son rendez-vous

 

Préparez le rendez-vous avec un bon dossier et faites votre étude de marché correctement.

Ce qui est obligatoire lors de votre rendez-vous, est d’arriver avec tous les documents nécessaires.

Notez qu’il faut venir avec tous les documents qui montrent votre situation personnelle (et donc professionnelle (1) ) comme votre Etat-Civil et vos revenus.

Vous devez venir également avec tous les éléments financiers comme vos relevés de comptes, relevés d’assurance-vie, de PEA… etc.

Venez également avec tous les renseignements sur votre projet. Un dossier technique  d’investissement très détaillé permettra au banquier de bien saisir votre projet. Et de l’approuver ……. ou pas Yeux roulants

 

6- être sûr de ce que l’on veut

 

Soyez sûr de ce que vous voulez.

Connaissez les taux avant d’aller voir le banquier. Celui-ci peut vous mettre n’importe lequel.
Si vous n’êtes pas au courant des taux actuels, vous ne pourrez jamais négocier.

Sachez également sur quelle durée  (10-15-20-25-30 ans) vous voulez emprunter.
Pour cela vous pouvez faire des simulations sur divers sites internet.

Sachez si vous voulez un différé partiel ou total. Estimez votre montant d’IRA (indemnités de remboursement anticipé).
Personnellement je ne souhaite pas en avoir mais parfois il n’y a pas le choix et ils sont bloqués à 3%.

 

Pour conclure

 

Tout commence par une situation professionnelle stable, un CDI et de préférence dans la même société durant plusieurs années. Si déjà vous avez cela, le coffre de la banque est grand ouvert pour vous.

Et vous, avez vous eu besoin d’un CDI pour acheter, ou en avez vous besoin?


11 Comments

  1. naamoune
    28 août 2016
  2. Michael
    29 août 2016
  3. David Demaire
    1 septembre 2016
    • Michael
      1 septembre 2016
      • David Demaire
        1 septembre 2016
  4. Pierre
    1 décembre 2016
    • Michael
      1 décembre 2016
      • Pierre
        2 décembre 2016
        • Michael
          2 décembre 2016
  5. Francois d'Objectif Tune
    13 décembre 2016
    • Michael
      13 décembre 2016