5 moyens de faire des économies sur les frais d’agence


Bonjour à tous.

Aujourd’hui je vais vous parler de quelque chose qui m’a un peu interpellé : il s’agit des honoraires des agences immobilières.

Historique

Pour la petite histoire, je suis actuellement en train d’accompagner ma belle-sœur pour l’achat d’un appartement.
J’ai donc visité plusieurs appartements, mais nous navons jamais réussi à trouver la perle rare.

Un jour je vois un appartement dans le Vieux Lyon pas très loin du mien (qui cartonne d’ailleurs) vendu 85 000 € les 24 m² il me semble, j’appelle sur le champ.
Forcément l’appartement est déjà vendu à un ami de la vendeuse de l’agence immobilière, c’est souvent comme ça En pleurs

Cependant elle me propose un appartement juste à côté dans le même immeuble qui serait beaucoup plus joli beaucoup plus éclairé, mais également beaucoup plus cher.
Elle me dit que l’appartement est à 125 000 € pour la même surface, ce qui fait plus de 5000 € le mètre carré ! Nous allons quand même voir sur place avec ma belle-sœur qui a réussi à se libérer heureusement.

Et nous sommes les premiers à le visiter.
L’immeuble est super sympa, c’est un immeuble ancien, typique du vieux Lyon. Nous avons hâte de voir l’intérieur.

Nous rentrons dans le couloir, il y a des tags sur le côté, la peinture s’écaille…
Les boites aux lettres sont abimées, c’est un vieil immeuble dont les parties communes sont peu entretenues.
Nous sommes très déçus du hall d’entrée.
L’appartement est tout de suite sur la droite heureusement, il se prête bien à la location saisonnière. C’est parfait !

Nous rentrons, un dressing sur la gauche, une grande salle de bains en face et un plateau qui donne directement sur la rue. Vraiment sympa !

On observe un peu l’appartement puis nous discutons avec « l’agent immobilière ».
Cette dame est vraiment charmante, mais elle est malheureusement pour nous complètement fermée à la négociation.

Malgré les questions que l’on sort à chaque visite :
qui est le vendeur ?
Pourquoi vend-t-il ?
Où habite-t-il etc…

il se trouve qu’elle nous dit que le prix n’est pas négociable.
Nous avons donc fait une offre le soir même à 115 000 € qui a été acceptée.
Les frais d’agence sont de 5000 €, ce qui fait donc sur une base de 125 000 du 4 %, à moins que ce soit un forfait de 5000 €.
Il y a une une histoire de contre-proposition mais l’offre était déjà contre-signé. Ma Belle-Sœur n’a donc pas voulu refaire une offre. Ce qui se comprend.

Définition des frais d’agence

Il faut savoir que l’on peut faire appel à une agence immobilière pour être mis en relation avec un vendeur lors d’un achat immobilier.

On peut également faire appel à une agence immobilière pour la mise en relation entre bailleurs et locataires.

L’agent immobilier se chargeant de mise en relation il perçoit en échange des honoraires. Ce peut être un pourcentage du prix de vente; pour la gestion locative, un pourcentage du loyer.

Faire des économies sur les frais d’agence

Alors tout d’abord, il me semble que le plus important c’est d’apprendre à faire des économies sur les frais d’agence.
C’est pour ça que je vais vous apprendre ici 2/3 trucs que j’ai pu apprendre au cours de ma courte carrière d’entrepreneur investisseur.
Il faut savoir que même si les taux sont très bas en ce moment, il est assez difficile de vendre des biens immobiliers dans des zones non tendues. Il s’agit donc d’un contexte assez difficile pour les agents immobiliers, exclusivement bien sûr  dans certaines régions.
Sur Lyon, je suis sûr que si les agents immobiliers vendent au prix du marché ils ne mettent pas longtemps à vendre un bien.
Il faut savoir que souvent, les gens mettent leur bien dans plusieurs agences. Ils font cela pour faire jouer la concurrence.

Plusieurs possibilités existent pour faire des économies sur les frais d’agence :

Premier moyen

–le moyen le plus simple c’est de ne pas passer par une agence tout simplement.
Ne pas passer par une agence, implique de passer par un modèle particulier à particulier. Aujourd’hui, il faut pour cela écumer les sites Internet pour particuliers.
On trouvera http://pap.fr, http://leboncoin.fr, et bien d’autres.

Second moyen

–Un bon moyen c’est de trouver une agence immobilière qui, aussi bien du côté vendeur que acheteur, vendra au prix du marché.
C’est important que le bien soit mis au prix du marché. Souvent sur les sites de particulier à particulier les biens sont surestimés. Ils sont en effet surestimé car les gens leur donnent une valeur sentimentale.
C’est pourquoi moi-même je préfère passer par des agences. Je regarde quand même souvent le bon coin, car il est possible de faire de très bonnes affaires. Et pour les immeubles de rapport, je suppose que c’est là où on trouve son bonheur. Peut-être que je me trompe.

Troisième moyen

–Un autre moyen également, c’est de trouver un agent immobilier qui nous aide à négocier le prix de vente du bien. Ce qui en soi est son travail car c’est l’acheteur qui paye les frais d’agence au final.
Pour cela, j’ai ce que j’appelle « mes rabatteurs immobilier ». Ce sont des agents immobiliers compétents, qui vendent au prix du marché, qui vous appelle avant que l’annonce sorte sur Internet et surtout qui prennent votre défense lorsque vous faites une proposition d’achat plutôt basse (moyennant un petit billet à l’agent immobilier si la négociation va jusqu’au bout).

Quatrième moyen

–On peut également prévoir un partage de la commission de l’agent immobilier, entre le vendeur et l’acheteur.
Bien sûr c’est une clause à négocier avec le vendeur avant la signature du compromis.
C’est une chose que je n’ai jamais faite encore aujourd’hui.

Cinquième moyen

Comme je vous en ai déjà parlé plusieurs fois auparavant, notamment dans mon article Les frais de notaires : sont ils vraiment négociables?

Il est vrai que la question des frais d’agence est une des choses les plus importantes à négocier au moment du compromis.
Ma belle-sœur, a donc établi un mandat avec l’agence qui lui vend le bien dans le Vieux Lyon.
Cela fait passer le bien de 115 000 à 110 000 sur le compromis et les frais de notaire de 9900 à 9500. Ce n’est pas énorme, mais ces 400 € sont toujours mieux dans sa poche.

Calcul des frais d’agence

La différence avec les frais de notaire, (Je remets le lien : Les frais de notaires : sont ils vraiment négociables? )
C’est que les émoluments du notaire sont règlementés et non négociables.
Alors que les frais d’agence sont libres, chaque agence fixe ses propres frais.

Généralement il s’agit d’un pourcentage de la valeur du bien, entre 3% et 10%. Cela dépend des régions, des villes, des agences. Mais surtout plus le bien prend de la valeur plus le pourcentage baisse. Ce sont deux variables liées.
Certaines agences prennent même un forfait pour des « petites sommes ». Par exemple 5000 € pour un bien inférieur à 100 000 €.

Pour conclure

 

Pour finir cette histoire, je pense que vous le savez tous, il faut se méfier du “baratin” de l’agent immobilier. Souvent il ne comprend pas exactement ce que vous voulez et veux juste vendre au client lambda qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale.

Mais vous n’êtes pas le client lambda, et vous en connaissez beaucoup plus que la plupart des gens (du moins déjà après avoir parcouru ce blog Clignement d'œil)

Bien sûr, ils ne sont pas tous comme ça. J’ai mes agents immobiliers que j’appelle mes « rabatteurs » et qui sont vraiment tops !

Par contre quand il y a un appartement qui m’intéresse et que je tombe sur un agent immobilier que je ne connais pas, j’avoue que je me méfie.

Je préfère bien faire connaissance avec lui savoir ce qu’il propose, s’il est plus de mon côté que du côté du vendeur, si il vend bien au prix du marché voire même plutôt en dessous.
Ce que je cherche, c’est des relations sur le long terme, afin d’avoir des bonnes affaires.
Faites comme cela, et vous aurez des opportunités avant même qu’elles ne soit sorties sur le marché.

Si vous avez eu des bonnes ou des mauvaises expériences avec un agent immobilier, n’hésitez pas et laisser un commentaire ci-dessous pour raconter un peu votre histoire…


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2 Comments

  1. David Demaire
    7 décembre 2016
    • Michael
      7 décembre 2016


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