Forcer la main à votre banquier


Votre banquier ne veut pas vous prêter? Cela se joue à quelques dizaines de milliers d’euros prêts? Voire au millier d’euros près?

Mais flûte!

J’ai souvent tendance à dire, et je ne suis certainement pas le seul, qu’il ne faut certainement pas mettre d’apport lorsque l’on achète un bien destiné à la location et qu’il faut faire un crédit sur la plus longue durée possible.

Si vous avez lu mon guide vous savez donc pourquoi sinon vous pouvez le télécharger en cliquant ici.

Dans tous les cas je reviendrai dessus dans un autre article ultérieurement.

En bref, l’idée est de ne pas vous démunir, de ne pas sortir d’argent de votre compte en banque et de tout faire financer par la banque à crédit :

– prix du bien
– frais de notaires
– travaux
– meubles éventuellement.

Souvent vous allez rencontrer des difficultés à financer ne serait-ce que le prix du bien et les frais de notaire inclus.
Il est clair que vous allez la plupart du temps devoir financer ces frais de notaire car les banquiers ne les comptent pas dans le crédit.Mais surtout ils ne raffolent pas inclure ces frais de notaire dans le crédit.

Nouvelles directives peut-être?

 

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Première astuce l’Acte en main

 

Il existe dans ce cas-là une astuce qui pourra faire toute la différence et forcer le banquier à vous financer les frais de notaire.

Monsieur le banquier ne verrai même pas l’entourloupe et c’est complètement légal.

En effet la plupart du temps les frais de notaire sont payés par l’acheteur. C’est vous qui les payez lorsque vous achetez un bien immobilier.

Mais tout n’est pas blanc ou noir.

Le vendeur peut également payer ces frais de notaire à la place de l’acheteur.

 

C’est l’acte en main.

 

Comment ça ce passe concrètement?

Il faut se mettre dans la tête que c’est pour des biens avec un montant déjà conséquent. Imaginez que vous achetez un appartement de 300 000€  vous avez déjà 21 000€ de frais de notaires minimum.

Impossible de les faire financer par la banque? Alors pas de panique.

Vous proposez tout simplement au vendeur 321 000€ (prix du bien + FDN) et sur le compromis apparaîtra en prix de l’appartement 321 000€ que vous pourrez faire financer à crédit.

Vous pouvez même faire par exemple une proposition à « 300 000€ acte en main » sur votre promesse d’achat c’est à dire que vous demandez une baisse de 7% du prix. Ici cela ferait 280 000€ avec 20 000€ de frais de notaire environs. Le tout payé par le vendeur.

 

 

Deuxième astuce le Crédit conso

 

Ici aussi j’ai tendance à me répéter mais ne prenez jamais de crédit à la consommation. Jamais!

Sauf si celui-ci est destiné à l’achat d’actifs.

 

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En finançant vos frais de notaire avec un crédit conso cela n’est pas du tout gênant car les frais de notaire rentrent dans la catégorie « ACTIF ».

Dans un premier temps un crédit conso est indépendant d’un prêt immo bien qu’il faille le compter dans votre rentabilité, mais emprunter les frais de notaire via un crédit conso peut par exemple vous faire baisser les mensualités ou le nombre d’années au choix de votre prêt immobilier.

Dans un second temps c’est COMPLÈTEMENT LÉGAL alors profitez-en! Même certains banquiers proposent cette méthode pour financer ces fameux frais de notaire.

Vous pouvez même au passage mettre les frais de dossier, meubles et autres dans ce crédit conso.

Après attention au taux et à la durée.

Vous remarquerez que pour une durée plus courte, 5 ans par ex,  même si le taux est plus élevé, vous pouvez payer moins d’intérêts au final que si ces frais étaient inclus dans votre prêt immo sur une durée de 20/25 ans.

Cette astuce est surtout intéressante dans le cas où vous voulez acheter votre résidence principale et que vous n’avez pas d’apport.

 

Pour finir, n’oubliez pas que vous pouvez « forcer » la main de votre banquier et tout cela en toute légalité!

 

Sinon avez-vous eu des problèmes de ce genre? Et comment avez-vous fait pour contourner ce genre de problèmes?

Laissez un commentaire!

 


4 Comments

  1. Didier-Fabrice
    19 juillet 2016
    Reply

    Bonjour,

    Je suis désolé de devoir être virulent avec un ex-compatriote mais bon quand je lis «J’ai souvent tendance à dire, et je ne suis certainement pas le seul, qu’il ne faut certainement pas mettre d’apport lorsque l’on achète un bien destiné à la location et qu’il faut faire un crédit sur la plus longue durée possible.» cette double certitude m’interdit de ne pas m »énerver.
    1°) De ne pas être le seul ne suffit pas pour avoir raison. Hitler n’était certainement pas le seul à penser que son combat («Mein Kampf» dans la langue de Goethe) était l’idéologie à suivre.
    2°) Tu indiques qu’il ne faut CERTAINEMENT pas mettre d’apport et faire un crédit sur la plus longue durée possible mais cela ne te pose pas de problème malgré tes certitudes de donner toi-même la terrible vérité avec un crédit plus court même avec un taux plus élevé on payera moins d’intérêts.

    Et qui dit moins d’intérêts dit inévitablement au final un enrichissement plus important. Alors pourquoi diantre le but CERTAIN serait d’avoir un enrichissement moins important ?

    Faut arrêter avec les certitudes issues des bouquins à deux balles tels «Tout le Monde mérite d’avoir un Père Riche et de hurler « Yes Papa » aux séminaires de Cédric». Le SEUL intérêt de choisir un crédit long c’est de diminuer la mensualité de crédit et donc d’augmenter le cashflow immédiat mais qui dit gratification immédiate dit que tu devrais lire ce bouquin http://amzn.to/2bnJqof

    Dans l’investissement encore plus que dans tout autre domaine il n’y a aucune vérité et donc aucune certitude à avoir toute décision doit correspondre à un objectif. Et puis c’est tout !

    Permets-moi de te poser une question pourquoi malgré tes 500 K€ de patrimoine as-tu le besoin au lieu de profiter de femme, enfant et maîtresses aux Bahamas ou aux Fidji de créer un blog en infraction avec la législation (pas de mentions légales : infraction pouvant être sanctionnée d’un an d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende) et de payer un abonnement Aweber ?

  2. 19 juillet 2016
    Reply

    Bonjour Didier-Fabrice,

    Je vais te répondre :
    je dis effectivement CERTAINEMENT car cela dépend du projet de vie de chacun et je l’explique ici : http://notrepatrimoine.fr/acheter-ou-louer/
    Pour mon projet de vie, j’ai choisi cette méthode car j’amorti plus d’intérêts que je ne paye d’impôts au final. C’est un calcul à faire pour chacun.
    Pour ce qui est de la gratification immédiate et du Test du MarshMallow tu peux également lire mon article : http://notrepatrimoine.fr/peur-experience-manipulation/
    Ce blog n’a pas vocation à l’indépendance financière mais à la création de patrimoine
    Et pour répondre à ta question : ce n’est pas la somme du patrimoine qui fait que l’on est indépendant financièrement et que l’on peut vivre à l’autre bout du monde.
    Tu peux lire mon dernier article : http://notrepatrimoine.fr/mon-defi-2016-achat-de-2-biens-dans-lannee/
    Il te donnera la somme que je gagne avec mes appartements actuellement.
    Et pour les mentions légales regarde mieux quand même…
    En fait il te faut juste lire et mieux observer 🙂

  3. david
    9 août 2016
    Reply

    Dans la plupart des banques que j’ai vu pour mes emprunts, le logiciel demandait la décomposition des frais de notaire, d’agence et du bien.
    Donc je ne vois pas trop la différence entre payer vous même ou payer par le vendeur.

    Sinon la technique du crédit conso, c’est une façon de vous vendre un crédit de plus.
    Perso mon dernier achat, la banque a financé les frais de notaire.
    Dans l’achat précédent également (mais d’autres clauses du prêt ont posé problème)

    • 10 août 2016
      Reply

      Bonjour David,
      pour répondre à ta question le seul avantage que l’acheteur pourrait en tirer, c’est de pouvoir forcer sa banque a lui inclure les frais de notaire dans le prêt global.

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