Qu’est ce qu’un immeuble de rapport? (défi raté !!!)


Bonjour et bienvenue (enfin !) pour cette conclusion de mes défis de l’année dernière.

Pour resituer le contexte, en mars avril j’avais le projet d’investir dans un immeuble de rapport. Je sais que pas mal de gens ne savent pas encore ce qu’est un immeuble de rapport mais ne vous inquiétez pas je vais y venir dans la suite de l’article.
Donc comme je vous disais dans le premier trimestre de l’année dernière, j’ai voulu faire autre chose. Un investissement qui sortait du commun.
Et en discutant avec les uns et les autres, je me suis vite rendu compte que ce que l’on appelait les immeubles de rapport était apparemment des mines d’or.
Des mines d’or ???

Nous allons vérifier tout ça 😗.

Au commencement

Tout d’abord qu’est-ce qu’un immeuble de rapport? C’est bien de rappeler la définition.

 » C’est un immeuble divisé en plusieurs logements loués par un ou plusieurs propriétaires. Sa construction résulte d’une opération immobilière. Il est conçu comme un placement par le propriétaire. Un immeuble existant peut aussi être transformé en immeuble de rapport.  » (source wikipédia)

 

Au début je suis parti tête baissée autour de Lyon… rien !
Alors j’ai élargi mes recherches à la périphérie de Lyon. Toujours rien bien sûr.
Puis la campagne environnante, mais celle-ci restait tout de même encore chère ou dans des coins pas forcément louables.
Évidemment tout se loue si on le loue au prix du marché voire un peu moins. Mais je n’ai pas tenté… peut-être mes peurs ancestrales auraient refait surface ?
J’ai laissé tomber pendant un temps et en cherchant de temps en temps sur les sites d’annonces immobilières j’ai réussi à me fixer sur un lieu donné.
Finalement, je crois que j’ai fait bien pire, dans un premier temps du moins.

Je n’ai rien à cacher, je peux vous dire sans mentir que ce lieu était Thiers dans le Puy-de-Dôme. J’ai repéré plusieurs annonces sur le bon coin.
C’est vrai que j’avais halluciné, on était entre 100 et 250 € du mètre carré ! ! !
Après plusieurs coups de fil, je me suis finalement arrêté sur un immeuble de rapport (et non pas plusieurs, allez savoir pourquoi ?).
Nous avons donc eu plusieurs échanges de coups de fil avec le propriétaire.

En fait il y avait deux propriétaires, un sur Paris et un sur Thiers. C’est donc le propriétaire de Thiers avec qui nous avons échangé et qui a pris le temps de me faire visiter le bien.
Ce cher Monsieur était une personne d’un certain âge, il avait dû avoir ce que j’appelle son “âge d’or”. Mais aujourd’hui il voulait revendre le bien car déjà le propriétaire de Paris ne s’en occupait plus du tout et avait tout son côté de vide et soi-disant aussi parce qu’il voulait profiter de la vie, que ce bien lui coûtait trop d’argent.

En clair, sur le papier c’était un bien extrêmement ouvert à la négociation :
–le premier propriétaire est éloigné et néglige son bien,
–le second propriétaire quant à lui trouve que ce bien lui coûte trop d’argent.

Un deuxième fait intéressant, c’est que les trois quarts des appartements étaient loués.
Cela permettait déjà d’arriver devant le banquier avec une rentrée d’argent.
Dans mon souvenir, il y avait à peu près 1200 € de loyers rentrant. Mon objectif était un crédit de 1000 € avec 2000 à 2500 € de revenus locatifs.

J’ai donc pris ma voiture, fais 1h30 de trajet en passant par l’A 89, un voyage tranquille en somme.
Sur place j’ai récupéré un conducteur de travaux à 10 minutes de Thiers. Nous avons visité l’immeuble ensemble et j’avoue que j’ai été séduit par l’aspect extérieur.

Tout le monde sait que ce n’est pas ce qui compte : il vaut mieux avoir un intérieur nickel et un extérieur bof que l’inverse.
À l’intérieur il y avait vraiment tout à refaire sur 600 m². Le prix 100 000 € soit au mètre carré 167 € /m².
La visite terminée, je suis rentré chez moi et j’ai reçu le devis quelques temps après.
Quelle ne fut pas ma stupeur lorsque j’ai vu qu’il y en avait pour 300 000 € de travaux ! ! !

C’est pour ça j’ai que j’ai décidé de changer de technique…😀

Les pros:
NON sponsorisé

Note : Ceci n’est pas un article sponsorisé, je partage un service dont j’ai été satisfait même s’il n’est malheureusement pas arrivé au bout.

Finalement après mûre réflexion, j’ai décidé de faire appel à un professionnel.
Oui, un professionnel. Quelqu’un qui était déjà passé par ici, qui avait déjà fait ce que je voulais faire.
En faisant le tour de la toile, ainsi que de mes contacts et des réseaux sociaux, j’ai donc repéré deux ou trois spécialistes en immeuble de rapport.
Le seul qui a répondu à mes attentes était Guillaume de club immobilier.
Démarche très professionnelle et contact principalement par Messenger à l’époque, j’ai vite accroché avec lui.
En très peu de temps nous avons fixé une date de rencontre sur Thiers.
Je me rappelle de cette journée vraiment intense. Lever 6h30 pour arriver à neuf heures.
Guillaume était ce jour-là  accompagné de la belle Emilie.
Il avait pris trois rendez-vous à la suite, et nous avions 1h30 pour visiter chaque immeuble. C’était sans compter le temps de manger et de rentrer !
Émilie était là avec son carnet et son stylo pour prendre les mesures et Guillaume explorait les lieux avec son œil averti. Il repérait le moindre défaut.

Voici deux dessins d’Emilie pour le Niveau 2 (avant / après):

 

 

 

 

 

 

 

 

Le dernier immeuble de rapport, qui est en fait une grande maison qui appartenait à un chirurgien-dentiste à la retraite, était celui qui a été validé.
Pas de travaux énormes contrairement aux deux autres, uniquement des travaux de restauration, rénovation et surtout division de lots notariés et consuels.
Et quand on visite des immeubles entre 400 et 600 mètres carrés, avec 3 à 6 étages de dénivelé, à la fin de la journée… on est fatigué !

L’équipe de club immobilier a fait venir un intervenant pour les travaux afin de faire établir un devis.
J’ai donc reçu le devis très rapidement. Et comme je sais que vous aimez les chiffres je vais tout mettre ici.

Surface : 400 m2
Prix annoncé : 66 000 euros négocié 60 000€. Contre-proposition au prix au prix accepté.

Projet :

Transformation d’une maison de maître de 400 m2 en un immeuble de rapport de 7 appartements :
–rez-de-jardin : 1 studio
–niveau -1 : 2 studios
–rez-de-chaussée : un T2 et un garage
–premier étage : un T3
–deuxième étage : un T3
–troisième étage : un T3

Travaux :

Réalisation de travaux de rénovation de tous les appartements comprenant :
– L’installation électrique complète des appartements
– La révision de la plomberie de tout l’immeuble
– Redistribution des logements
– Remise en état des sols ou remplacement selon les pièces
– Remise en état des murs et plafonds
– Mise en place de cuisines équipées dans chaque logement
– Création de Salle de bain dans chaque logement
– Installation de ventilation dans les pièces humides

Montant des travaux : 120 000 euros

Coût de l’opération :
Achat : 66 000 euros
Notaire : 6 000 euros
Travaux : 120 000 euros
Raccordement électrique/eau : 7 000 euros
Accompagnement de projets : 9 000 euros
Total : 208 000 euros
Charges :

Taxe foncière (estimée) : 2 500 euros
Assurances PNO : 350 euros
Remboursement de prêts : 1000 euros par mois (estimatif)

Location :
3 Studios : 3 x 280 euros
un T2 : 330 euros
3 T3 : 3 x 530 eurosTotal : 2760 euros
Calcul du Cash-Flow (avant impôt)

Loyer : 2760 x 12 = 33 120 euros
Charge : 1000 x 12 + 350 + 2 500 = 12 600 euros

Cash-Flow : 20 520 / an soit 1710 euros par mois

 

Demande de financement :

Montant à emprunter : 208 000 euros

Durée : 20 ans

 

Nous étions très emballés par cet immeuble et j’avoue qu’avoir 7 appartements de plus c’était toujours sympa.

Je serai donc passé directement à 13  appartements. Jusqu’à deux ou trois apparts on sent encore le « ça va je pourrais le faire ». Mais 13 ! Wow! On gagne des années d’un coup!

Le projet était vraiment très avantageux, et promettait un cash-flow de ouf!

Le démarchage des banques

Cette partie n’était vraiment pas la plus évidente, c’est d’ailleurs à cause de cette partie que le projet n’a pas abouti.

Tout d’abord ma banque « promet » de me financer le projet sans problème, puis le temps passe, le conseiller part en vacances et le projet qui est un projet « complexe » car en SCI à l’IR ?!?, est réétudié.

En général quand un projet est réétudié, c’est que ça ne sent pas très bon.🙄

En parallèle je suis donc allé voir d’autres banques peut-être entre 10 et 15, je ne me souviens plus, et trois courtiers.
Un seul courtier à accepté de prendre mon dossier, car il s’agit d’un dossier « complexe » de SCI (encore? tient donc !)
Devais-je comprendre qu’ils n’acceptaient que les dossiers de résidence principale pour bon père de famille ?

Ainsi je suis allé voir ces banques une à une, en modifiant le dossier du projet petit à petit.

Mais pourtant rien à faire !

À chaque fois on me disait «il manque ci, il manque ça», je le rajoutais donc dans mon dossier.

Et plus mon dossier s’améliorait, plus les portes se fermaient.

J’ai fait des banques sur Lyon, autant pour particuliers que professionnels. J’en ai fait dans le Puy-de-Dôme et j’en ai même fait une à 50 m de l’immeuble de rapport.

Et toutes ces démarches ont duré bien cinq à six mois.

Parallèlement, ma propre banque a mis trois mois à réétudier le dossier et tout ça pour finalement me dire qu’elle ne pouvait pas me prêter.

Voici par exemple la meilleure proposition que j’ai reçue (refusée par ailleurs deux semaines plus tard) :

immeuble de rapport

Vous remarquerez que je dois faire ici un apport de 8000€.

C’est vraiment le moins que j’ai trouvé car dans la plupart des banques on me demandait entre 15 à 30 % d’apport soit environ 30 à 60 000 €. Incroyable non ? ? ?

J’ai donc enchaîné refus sur refus. Mais ce n’est pas grave, j’avais déjà énormément appris avec cette histoire.

Max la Menace

Au bout de sept à huit mois, j’ai reçu une menace sur mon téléphone.

En fait je n’exagère pas tant que ça, Jean-Jacques (le prénom a été changé) l’agent immobilier, m’a laissé un message sur mon répondeur.

Le contenu du message était un peu surprenant, il disait  » Les propriétaires, Capifrance et le notaire envisagent de vous poursuivre ».

J’ai donc rappelé Jean-Jacques dans la foulée mais celui-ci était injoignable. Du coup j’ai envoyé un mail directement au notaire avec une attestation de refus de prêt…

Le Notaire de Thiers

L’histoire du notaire de Thiers est également une belle histoire.

Dans le passé j’ai toujours eu mon propre notaire ce que je vous conseille de faire chaque fois bien sûr.


Ayez votre propre notaire


Je ne sais pas pourquoi pour une fois j’ai pris le notaire du vendeur, peut-être par facilité ? Peut-être par rapidité ?

Du coup la signature s’est faite en deux temps trois mouvements chez le notaire du vendeur qui avait déjà tous les papiers de prêt (sans jeu de mot).

Je lui ai juste indiqué la clause de substitution pour personne physique et morale afin de pouvoir remplacer l’acheteur par une SCI.


Indiquez la clause de substitution pour personne physique et morale à chaque fois même si vous ne vous en servez pas


J’ai laissé 1000 € comme dépôt de garantie (ou séquestre) je peux vous dire que même s’il ne s’agit que de 1000 € je m’en suis un peu mordu les doigts.

En effet six mois plus tard lorsque j’ai envoyé mon mail avec mon attestation de refus de prêt afin de récupérer ce dépôt de garantie il y a eu un petit problème…

L’agence avait changé de notaire.

 

L’arrangement avec le notaire

En parallèle de mon mail, j’avais envoyé un recommandé avec accusé de réception avec tous les éléments (attestation de refus de prêt, demande de récupération de dépôt de garantie).

En suivant mon recommandé sur Internet, je me suis rendu compte que personne n’était venu le chercher.

Je leur ai donc envoyé la lettre par mail et c’est là que je me suis rendu compte que le notaire avait changé.

Misère…

J’avais à peu près une dizaine d’attestations de refus de prêt cependant je gardais au coude et lui envoyait une par une.

Je passe directement au second échange:

Je lui envoie donc une troisième attestation de refus de prêt.

Voici sa réponse

C’est pourquoi j’ai interpellé le notaire sur 3 points :

  • Une attestation de refus de prêt avec « 202 000€, 20 ans, 2.5% » au lieu de « 205 000€, 20 ans et 2.5% » ???
    J’imagine que l’on paye de plus grosses mensualités en faisant un crédit de 205 000€ que de 202 000€, donc son argument n’était pas valable.
  • Il me demande de faire corriger le montant 202 000 € en 205 000 € par ma banque… En clair il veut une attestation de complaisance?
    Bon tout le monde sait que cela se fait mais de là à ce que le notaire en personne le demande?
  • Défaut de conseil car c’est également mon notaire.

Bien heureusement, en farfouinant dans le tas d’attestations sous mon coude, j’en avais une aux bonnes conditions :

immeuble de rapport

 

L’immeuble de rapport n’est pas si intéressant que ça.

Finalement, j’ai lutté jusqu’au bout pour avoir cet immeuble de rapport, et j’avoue avoir été très déçu de ne pas avoir signé l’offre d’achat.

Aujourd’hui je ne regrette pas pour plusieurs raisons.
Mon but était de faire un achat en SCI à l’IR car à l’IR  les banques considèrent cela comme du patrimonial : taux plus faibles, durées plus longues….
Et le changement à l’IS l’année d’après… pour profiter de la fiscalité avantageuse de l’IS.

De plus il est compliqué d’expliquer ici le montage de type holding.
Le problème c’est qu’aucune banque n’a voulu suivre un tel projet sans un minimum d’apport.

Ce que je regarde aujourd’hui dans un bien est ce qu’il me permet de capitaliser.

Je cherche des rentes, des loyers et non de la revente. Je serai sûrement contrains de revendre un jour mais j’espère le plus tard possible.

Je vous ai monrté le détail de l’investissement plus haut.
Le problème de ce genre de bien c’est qu’il vaut peu cher, que le budget travaux est conséquent. On a un budget travaux deux fois plus gros que le prix du bien.

Je peux vous dire que c’est une des choses qui a beaucoup freiné les banques.

C’est évident que si j’achète pour 200 000 € un bien qui en vaut 60 000 €,  si je veux le revendre rapidement, que ce soit à la découpe ou non et même s’il vaut plus au final je serai perdant.

Par contre a contrario si j’achète un bien en ville très bien placé, l’enrichissement  au niveau du capital sera beaucoup plus rapide.

 

Dites-moi ce que vous pensez de mon « défi raté », si vous avez aimé, et même si je dis n’importe quoi vous pouvez le faire remarquer dans les commentaires ci-dessous!

Merci et à bientôt!

Recherches utilisées pour trouver cet article : comment est on sur qu\un immeuble de rapport s\autofinance tout seul

9 Comments

  1. David Demaire
    8 février 2017
    • Michael
      8 février 2017
  2. Bill l'investisseur
    9 février 2017
    • Michael
      9 février 2017
      • Bill l'investisseur
        9 février 2017
  3. Clement B
    10 février 2017
    • Michael
      10 février 2017
  4. Pierre-Eric
    20 février 2017
    • Michael
      20 février 2017