Immeuble locatif : comment David Demaire a optimisé son achat ?


Bonjour cette semaine, pas d’épisode de la série #STORIES mais un article invité.
J’accueille aujourd’hui David Demaire du blog Moi Riche? Pourquoi Pas!
C
‘est le premier article invité de ce blog et j’espère celui d’une longue série.

David à une longue expérience dans l’immobilier à nous faire partager et son article en intéressera plus d’un, j’en suis sur!

Je lui laisse le clavier…


 Je vais vous parler aujourd’hui d’un petit immeuble locatif acheté il y a quelques années.

Vous verrez comment j’ai réussi à optimiser sa découpe pour en faire une machine à cash !

 

Je me présente…

 

Bonjour à tous et un grand merci à Michaël de m’accueillir aujourd’hui sur son blog « Notre Patrimoine ».

Je suis David Demaire, auteur du blog moi-riche-pourquoi-pas.com.

Je suis entrepreneur dans l’âme et je suis aujourd’hui propriétaire de 50 biens immobiliers locatifs.

Non, ces biens ne sont pas tombés du ciel, ni de la loterie et encore moins de ma famille.

Je suis issu d’une famille d’ouvriers de la classe moyenne, une famille d’entrepreneurs.

J’ai accumulé moi-même, sur 15 années, les biens dont je suis aujourd’hui propriétaire.

Un appartement après l’autre, un immeuble locatif à rénover après un autre immeuble locatif à rénover.

Il n’y a pas de miracles, ni de chance dans mon histoire !

Si vous voulez faire comme moi, vous allez devoir vous remonter les manches et donner de votre temps et de votre personne.

Et surtout commencer un jour par un premier achat !

 

50 biens immobiliers.

 

Après un premier mauvais achat en 1998, pour lequel je devais remettre de l’argent de ma poche chaque mois, j’ai laissé de côté l’immobilier pendant près de 5 ans.

5 années de ma vie d’investisseur immobilier perdues !!!

C’est après ces 5 années que ma vie d’investisseur à réellement commencé.

Et par la suite, quasiment chaque année, j’ai été trouver ma banque pour un nouveau crédit.

D’ailleurs, le gérant de ma banque me lance parfois :

« Tiens David, on ne t’a pas encore vu pour un nouveau crédit cette année ?! »

Aujourd’hui, je possède des maisons, des appartements, des immeubles locatifs, des entrepôts, des terrains et des show-rooms.

 

Achat d’un petit immeuble locatif.

 

Je vais vous parler aujourd’hui d’un immeuble locatif acheté il y a presque 10 ans, en 2008.

J’avais lu à l’époque le livre d’Elise Franck et je me suis rendu compte que je ne diversifiais pas assez.

J’avais jusque-là des maisons avec jardin et des « grands » appartements de 60 à 120 M², de 1 à 4 chambres.

Il fallait que je possède également quelques plus petits biens.

Le gros avantage des « petits » biens, c’est généralement leur bonne rentabilité.

Le gros désavantage, c’est que les loyers sont forcément plus faibles.

Et qu’un contrat avec un locataire reste un contrat, que le loyer soit faible ou non.

Un locataire est un locataire, et vous aurez les mêmes ennuis avec lui que son loyer soit gros ou pas !

Je pouvais donc me permettre de posséder quelques petites unités, sans pour cela vouloir en accumuler trop dans le futur.

En cherchant dans les petites annonces, je trouve cette petite maison.

 

Description du bien.

 

Il s’agit d’une petite maison de centre-ville, une maison d’angle.

Elle est en très mauvais état, très petite et inhabitable.

L’annonce de l’agence immobilière :

 

« Excellente maison de ville sans jardin, idéalement située dans le centre historique de la ville, à deux pas des écoles et commerces, vendue à l’état de gros œuvre sur 3 niveaux de 35 M² – 75.000€ ».

 

Rien à récupérer à part les 4 murs, la charpente et le terrain, mais le bien n’est pas cher.

Je fais donc une offre à 72.000€ (j’aurais peut-être pu négocier un peu plus ?!) qui est aussitôt acceptée.

J’ai pour habitude de négocier entre 10 et 30% des biens que j’achète, ce cas est donc un mauvais exemple.

Ce genre de bien avec de gros travaux intéresse peu de monde (à retenir !).

 

 immeuble locatif  immeuble locatif  immeuble locatif

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Excusez-moi pour ces photos médiocres, mais ce sont les seules que j’ai avant travaux.

Ce sont les photos de l’agence immobilière.

Elles situent correctement l’état du bien.

 

Comment rentabiliser cet immeuble locatif ?

 

Très bien ! J’ai signé un compromis de vente, mais que vais-je en faire ?

Une seule maison ? Pas assez rentable !

L’énorme avantage de cette maison, c’est que c’est une maison d’angle de rue.

Je vais donc en tirer parti à mon avantage.

Au rez de chaussée, je ferais un petit studio de 25 M² accessible par la porte d’entrée actuelle.

 

Pour les étages, je prévois une nouvelle porte sur l’autre façade de la maison.

Cette porte donnera sur une cage d’escalier à créer.

Et enfin, cet escalier permettra l’accès à :

 

  • un petit studio de 25M² également, au premier étage.
  • un duplex de 50M², 1 chambre, aux 2ème et 3ème étages.

 

Voilà la meilleure manière de rentabiliser cet immeuble locatif !

Et comme tout est à refaire, allons-y ! Let’s go !

 

Financement du projet.

 

Achat + frais divers (notaire et banque) : 87.000€.

Travaux estimés : 90.000€.

Soit un total de 177.000€ dont 27.000€ de fonds propres.

Et donc un crédit bancaire de 150.000€.

Comme je conserve mes biens sur de longues durées, mon choix se porte sur un crédit 20 ans à taux fixe.

Après une expertise exigée par la banque, j’obtiens mon crédit au taux de 5.75%.

Au passage, pour ceux qui hésitent encore à investir dans l’immobilier, ou pour ceux qui disent que j’ai eu de la chance d’investir il y a 15 ans, voyez ce que les taux étaient à l’époque et voyez ce qu’ils sont aujourd’hui !

Les mensualités seront de 1.040€/mois.

Comme j’ai prévu 2 studios à 400€/mois et un duplex à 500€/mois, je suis donc en situation de + 260 de cash-flow positif.

Pour info, je ne travaille qu’en location nue.

La rentabilité est plus faible qu’avec la colocation ou la location saisonnière par exemple.

Mais comme je fais des locations longues durées, j’ai moins de travail pour chaque bien.

Comme je suis seul aux commandes, cela me permet d’en accumuler plus 😉

C’est parti, je signe mon crédit.

 

Renégociation des taux.

 

Pour la petite histoire, j’ai déjà renégocié mon crédit 2 fois depuis mon achat en 2008.

 

En 2012.

J’ai obtenu un taux de 4.95%.

Soit des mensualités de 980€.

Mon cash-flow positif passait ainsi à + 320€/mois.

 

En 2016.

J’ai obtenu un taux de 3.45%.

Soit des mensualités de 890€.

Mon cash-flow positif passait ainsi à + 410€/mois.

 

Ce n’est pas tout à fait exact car mes loyers ont été indexé en 10 ans, donc mon cash-flow actuel est encore plus élevé.

Mais ne rentrons pas trop dans les détails.

 

C’est encore élevé !

 

Vous avez raison de penser que le dernier taux de 3.45% que j’ai obtenu est encore élevé !

Vous devez savoir que je suis un « gros » investisseur.

A ce jour, je dois plusieurs millions d’euros aux banques.

Je suis donc un client plus risqué que Mr et Mme « tout le monde » qui vient faire un crédit pour sa RP.

Il est donc logique que je paye plus cher mes crédits.

Ce qui m’importe, c’est que la banque m’octroie mes crédits d’année en année et surtout que mon cash-flow soit POSITIF !!!

 

Les travaux.

 

Les travaux de cet immeuble locatif ont duré longtemps car à cette époque, j’avais de gros problèmes d’organisation et financiers dans mes sociétés commerciales et ce projet est passé au second plan.

Je vous recommande par contre de les réaliser au plus vite pour 2 raisons :

 

  • Pendant les travaux vous payez les intérêts intercalaires à la banque. Ces derniers peuvent vous mettre en difficulté financière si vous n’avez pas de réserves.
  • Tant que les travaux ne sont pas terminés, vous n’encaissez pas les loyers.

 

Je ne vais pas développer tous les travaux réalisés.

Plutôt qu’un long discours, voyez les photos ci-dessous.

 

 immeuble locatif  immeuble locatif  immeuble locatif

 

Depuis que j’ai commencé à les louer, je n’ai jamais connu beaucoup de vides locatifs.

Ce sont des petits loyers, ils se louent facilement.

 

Que retenir ?

 

  • Plus vous divisez, plus votre rentabilité sera élevée.
  • Si je pratiquai la location saisonnière, ma rentabilité serait forcément plus élevée.
  • Offrez de beaux logements et ils se loueront tout seuls.
  • Même si vous obtenez un mauvais taux, vous pourrez toujours renégocier plus tard.
  • Gardez toujours comme cap le CASH-FLOW positif !
  • Les maisons d’angle de rue offrent une belle opportunité de découpage.
  • Le meilleur moment pour investir, c’est maintenant ! GO !

 

Merci.

 

Encore merci à Michael de m’avoir laissé la plume.

C’est une première pour moi que d’être invité sur un autre site et je t’en suis reconnaissant.

J’espère vous avoir intéressé avec ce sujet sur l’immobilier locatif.

Je publie régulièrement des articles sur l’argent, l’immobilier et le développement personnel en relation avec ces deux domaines.

N’hésitez donc pas à venir me visiter sur mon site moi-riche-pourquoi-pas.com.

 

Une petite chose encore…

 

Je viens de sortir mon tout premier livre sur l’argent et surtout sur l’immobilier locatif.

Si ces sujets vous intéressent, il est disponible en version brochée (papier) sur Amazon et en version PDF sur mon site.

Si vous souhaitez en savoir plus suivez ce lien.

Les premiers commentaires sont très positifs et je crois que ce livre a un très bel avenir devant lui.

J’ai de belles pistes pour lui, mais vous en saurez plus dans les prochaines semaines…

A suivre…

 

livre moi-riche-pourquoi-pas

 

 


5 Comments

    • Michael
      14 mars 2017
    • David Demaire
      15 mars 2017
  1. boudart
    27 avril 2017
  2. Demaire
    28 avril 2017