Impôts : Pourquoi en payer plus?


Impôts en moins, Mauvais Choix ?

 

credit-squeeze-522549_1280Outre le fait que déclarer et de payer des impôts est obligatoire. Vous êtes obligé de les payer à partir d’un certain revenu ou patrimoine qu’il soit sur le revenu (IR) (revenus, foncier, BIC) sur les sociétés (IS), sur la fortune (ISF)…

La plupart des gens qui viennent me voir prennent le problème à l’envers. Ils ne veulent plus payer d’impôts, ils veulent trouver un système qui réduise leurs revenus.

Par exemple l’achat de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) qui permet d’avoir des réductions d’impôts avec la Loi Pinel. J’en parlerai dans un autre article mais ne vous engagez jamais la dedans sauf si vous gagnez 10 000€ par mois.

Ce que je vous propose c’est d’augmenter vos revenus – et bien sûr par ce biais la donc vos impôts –peut-être de changer de Tranche Marginale d’Imposition (TMI), de toujours avoir de nouveau défis et d’aller toujours plus haut.

En effet votre banquier regarde votre évolution. Si vous préférez diminuer vos revenus pour payer moins d’impôts, vous allez vite vous retrouver bloqué.

Ne râlez pas si vous vous retrouvez à payer plus d’impôts. Cela veut dire que vous avez atteint un certain niveau de vie. Et votre avis d’imposition ou les diverses taxes foncières que vous montrez à votre banquier prouvent que vous avez réellement du patrimoine.

Maintenant, il y a des systèmes qui nous permettent plus ou moins de défiscaliser je ne suis pas un expert dans ce domaine mais je peux vous apporter quelques explications qui vous permettrons de débuter avec ce que vous avez. Ou tout du moins pour ce que vous envisagez d’acquérir.

 

Comment payer ses impôts ?

 

Selon le type de location que vous avez, vous avez un régime différent qui doit (ou qui peut) s’appliquer. Je vais essayer d’aller au plus simple et bien sûr je pars du principe que tous les biens sont achetés en Nom Propre et non en Société (SCI par ex)

Location Nue :

 

location nue

J’ai fait ce schéma qui vous expliquera l’imposition sur la location nue.

Il faut surtout prendre en compte à la base votre TMI (Tranche Margine d’Imposition). Imaginez que vous êtes dans une tranche à 30% (Quotient Familial de 40 000€) et que l’on prenne l’exemple du

Revenu Locatif Annuel : 7000€

Revenu Foncier Déclaré : 4900€ (après abattement de 30%)

Impôt : TMI 30% + 15.5% de CGS-CRDS : 2229,5€ soit quasiment la moitié des loyers qui partent à l’état !

Après chaque cas est personnel, il est possible d’amortir des intérêts par exemple ou d’avoir beaucoup de charges et de ne pas payer d’impôts.

 

Location meublée :

Les revenus des locations meublées sont à déclarer en tant que BIC (Bénéfice Industriel et Commerciaux).

 

 meublé

Ici aussi chaque cas est particulier.

Vous saurez que le Micro Bic en optant au réel est quasiment toujours la meilleure solution. Faites appel à cabinet d’expert-comptable qui saura mieux vous renseigner. Ainsi avec cette solution vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt en adhérant à un CGA (centre de Gestion Agrée)

 

Limiter la casse…

 

L’investissement en nom propre

Beaucoup plus simple pour commencer, Les achats en nom propre méritent une étude de votre fiscalité en amont du projet.

Au niveau fiscal, vous ne devez pas oublier (et beaucoup d’investisseurs l’oublient) que pour tout bien acheté en nom propre il faut rajouter la CSG-CRDS un an plus tard.

 

L’investissement en Société :

SCI et SARL sont les sociétés les plus communes. Pour un investissement uniquement immobilier la SCI est suffisante. Elle peut être à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés (IR ou IS).

Si vous faites du meublé en SCI à l’IR vous ne pouvez dépasser 10% de logement meublé dans la société contre 100% en SCI à l’IS.

 

En conclusion.

 

Votre projet de vie est unique. Le cas de chacun est donc bien particulier et pour chaque cas une fiscalité différente. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable ou avocat fiscaliste qui saura mieux vous orienter selon votre TMI par exemple, d’autant que ce sont des frais récupérables en grande partie. Il ne vous reste qu’un choix à faire maintenant Nom Propre ou Société J

Si vous avez déjà fait ce premier choix, dites-en plus, pourquoi ?

Si non dites le quel vous voudriez faire ? Et pourquoi ?

Partagez ci-dessous.


9 Comments

  1. Didier-Fabrice
    18 juillet 2016
    Reply

    Bonjour,

    «Impôt : TMI 30% + 15.5% de CGS-CRDS : 2229,5€ soit quasiment la moitié des loyers qui partent à l’état !»

    Quasiment la moitié ? C’est exactement 31,85 % on est quand même loin de la moitié. Pour info comme il y a un abattement de 30 % on est imposé à 70 % des revenus et comme dans ton cas la pression fiscale et sociale est de 45,5 % (30+15.5) la proportion prélevée sur les loyers est de 0.7*0.45.5 soit 31.85 %
    Si pour toi 18.15 % c’est négligeable je t’invite à m’envoyer 18.15 % de tes revenus. Chiche ?

    • 19 juillet 2016
      Reply

      Je t’invite à revoir mon article.

      L’abattement de 30% n’est que pour le micro-foncier.

    • david
      9 août 2016
      Reply

      D’accord avec Didier-Fabrice.
      2.229,5, ce n’est pas la moitié de 7.000€
      Attention aux extrapolations!
      A voir que le réel est souvent intéressant, rien que la taxe foncière pouvant représenter un budget.

      • 10 août 2016
        Reply

        Oui effectivement, et merci apour vous 2 pour la correction.
        Par contre je confirme bien que l’abattement de 30% n’est que pour le micro foncier < 15 000€ et pas pour le réel > 15 000€.
        Ce qui fait qu au final et au réel quasi la moitié des loyers partent à l’état.

        • david
          11 août 2016
          Reply

          Pas tout à fait.
          EN déclarant aux réels, il faut déduire toutes les charges (TF, charges de copropriété non imputables aux locataires, frais d’entretien et de rénovation, intérêt d’emprunt, 20€ forfaitaire, …)
          Au final, ça fait souvent une somme non négligeable.
          Et si vous passez par un emprunt, les 1ères années, il est souvent plus intéressant de se mettre aux régime réel.

          • 19 août 2016

            Oui entièrement d’accord,
            Personnellement je suis en micro-foncier, mais j’ai opté pour le réel car je suis encore dans les premières années.
            C’est votre comptable qui trouvera la solution adaptée a votre cas.

  2. Vincent
    19 août 2016
    Reply

    Il y a beaucoup d’approximations dans votre article :
    1) « Revenu Locatif Annuel : 7000€
    Revenu Foncier Déclaré : 4900€ »
    Les termes sont faux. 4900 € n’est pas le revenu « déclaré ». En micro-foncier on déclare le revenu brut (soit 7000 €) en ligne 4BE ; le revenu net imposable, soit 4900 €, est calculé automatiquement par les impôts. Si vous déclarez 4900 € vous faites une fausse déclaration.
    2) Placer « option réel » sous micro-foncier. C’est une erreur. Si on opte pour le réel, on n’est plus en micro-foncier ! Le réel n’est pas une option du micro-foncier, c’est le régime concurrent du micro-foncier. C’est l’un ou l’autre. Il fallait plutôt, sous un rectangle « inférieur à 15000 € », faire un rectangle « micro-foncier, régime normal » et un second rectangle « régime réel, sur option pour 3 ans minimum ».
    3) « déficit => non imposé » : c’est trop court ! Il faut dire Déficit => déduction des autres revenus dans la limite de 10 700 €, et reportable sur les autres années si ça dépasse ». Ce qui rend la location nue très intéressante si on a beaucoup de travaux et que ceux-ci sont bien déductibles (par exemple, acheter un petit immeuble à 80 k€ + 80 k€ de travaux est bien plus avantageux fiscalement que le même immeuble à 160 k€ sans travaux).
    4) « le Micro Bic en optant au réel est quasiment toujours la meilleure solution » Vous faites ici la même erreur que le 2). Si on opte au réel, on n’est plus au micro bic. Donc votre expression micro-bic en optant au réel est un non sens.
    5) dans le rectangle « option réel si charges > abattement de 50 % » : c’est complètement faux. Vous n’avez pas compris l’intérêt du réel en LMNP. Le réel permet de déduire non seulement ses charges (au sens habituel), mais aussi l’amortissement du prix d’achat et des travaux. Ca veut dire que le bénéfice imposable est généralement nul pendant des années. Votre expression est vraiment trompeuse, dans le sens où quelqu’un peut se dire « oh, je n’ai que 25% de charges, donc je dois rester micro-bic parce que c’est ce que dit Michael Hopsital dans son article ». Non ! Le réel est intéressant quand même, car ses 25 % de charges + son amortissement donnent très probablement un déficit (ou un bénéfice très faible) ! Avec le BIC, le déficit n’est pas déductible des autres revenus (contrairement aux revenus fonciers), mais il est en revanche reportable sur les années suivantes. Le LMNP au réel est donc très avantageux et pas seulement quand les charges sont > 50 % comme vous l’écrivez par erreur.

    C’est quand même embêtant que vous prétendiez aiguiller les gens dans les choix fiscaux. Avec de telles erreurs, ils risquent vraiment de faire les mauvais choix ! Ca serait bien que vous vérifiiez davantage vos informations avant de prendre le risque d’induire les gens en erreur.

    • 19 août 2016
      Reply

      1) Tout à fait d’accord. Il s’agit d’une simplification.
      2) Oui tout à fait c’est valable également. Mais il s’agit bien d’une option. tout est indiqué ici : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP
      L’option est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d’application du régime micro-foncier.
      3)Ca ne rentre pas dans la case 🙂
      4) cf 2.
      5) Rien est faux, seulement la situation de chacun est personnelle.
      J’ai mis le meilleur choix possible pour chaque situation.
      Mais c’est également pour cela que j’ai mis en gros Faites appel à cabinet d’expert-comptable qui saura mieux vous renseigner.

      • 21 septembre 2016
        Reply

        Bonjour Michael,

        Vous avez voulu simplifier à l’extrême le système fiscal appliqué sur l’immobilier. C’est un sacré challenge sachant qu’il y a énormément de subtilités, de conditions à respecter, …. et que c’est un métier à part entière ! Cela a le mérite tout de même de donner un aperçu très générale sur la fiscalité immobilière.
        Au plaisir !

        • 21 septembre 2016
          Reply

          Bonjour Vincent et bienvenue sur le blog.

          C’était tout à fait mon but.
          Chaque cas est vraiment unique, mais j’espère qu’avec cet article cela donne un aperçu au plus simple du système d’imposition selon le type de locations.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *