[Livre] – Les secrets de l’immobilier – Charles Morgan

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Aujourd’hui, j’ai décidé, pour changer un peu, de vous parler d’un livre. Il s’agit du livre de Charles Morgan « les secrets de l’immobilier ».

Charles Morgan a acheté son premier immeuble à 35 ans. Il nous explique qu’il a acheté un bien de type immeuble de rapport avec quatre appartements qu’il a rénovés et mis en location.
C’était assez compliqué pour lui au début car il vivait dans un des appartements avec sa famille tout en rénovant le reste de l’immeuble. Il faisait un peu du camping.

Puis une fois ce bien entièrement rénové et loué, il a continué et acheté d’autres maisons en réinvestissant ses bénéfices et ses économies.

A 46 ans, il a perdu son travail et a décidé de devenir rentier. Son ancien salaire était inférieur à ses revenus locatifs actuels.

Aujourd’hui il est indépendant financièrement et après avoir été psychologue il est investisseur privé depuis 20 ans et maintenant auteur, coach et formateur.

Son livre est ainsi divisé en huit grandes parties ou chapitres ou il vous délivre ce qu’il appelle les « secrets de l’immobilier ».

Chapitre un : l’immobilier vous rendra riche

Ce premier chapitre établit les bases de l’immobilier d’investissement. Il est divisé en plusieurs sous-chapitres qui vous expliquent les différents calculs indispensables de tout investisseur.

Si vous voulez vous lancer dans l’achat d’immobilier locatif ce chapitre vous apprendra énormément de choses : calculs de rendement, retour sur investissement etc.

On y apprend pas mal de choses également sur tout ce qui est bulle immobilière, effet de levier, inflation…

Vous verrez comment l’immobilier est la voie royale vers l’indépendance financière, et comment vous pouvez vous affranchir de vos peurs.

Chapitre deux : financer l’achat des biens immobiliers

Ce chapitre est fort intéressant car Charles Morgan nous montre les différents crédits qu’il existe et qu’il est possible de faire. Bien sûr il a élargi le champ au niveau francophonie et il faut le rapatrier à son propre pays.

Si on veut en savoir un peu plus sur un crédit en particulier vaut mieux se renseigner avec les conditions en vigueur dans son propre pays.

À la fin de ce chapitre, il nous donne les différents moyens de rembourser plus rapidement un crédit.

Chapitre trois : trouver et reconnaître les bonnes affaires

Dans ce chapitre, Charles Morgan détaille tout d’abord sept points précis avant de se lancer dans une recherche immobilière. Cela peut aller du prix aux caractéristiques tout en passant par le quartier et bien d’autres choses.

Il vous apprend à adapter la faisabilité de votre projet par rapport à votre marché local.

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C’est un chapitre court à lire mais extrêmement complexe à assimiler. Au final, nous pouvons résumer ce chapitre comme une succession de filtres qui nous emmènent (ou pas) à l’achat d’une bonne affaire.

Chapitre quatre : acheter pour conserver et louer

Le chapitre quatre avec le chapitre précédent est un des chapitres les plus denses du livre.

Il nous fait un rappel de tous les types de biens immobiliers qui peuvent se louer, ceux qui sont les plus rentables, ceux qui sont les moins risqués et enfin ceux qui sont les plus avantageux.

Bien sûr il fait un bilan des avantages et des inconvénients de chaque type de bien.

Il nous fait au passage un rappel des formules mathématiques à connaître et que tout investisseur débutant (et encore plus pour les investisseurs chevronnés) doit connaître. Ces formules apparaissent à plusieurs reprises dans le livre mais il ne faut pas oublier la courbe de l’oubli. Vous aurez une bonne définition de la courbe de l’oubli dans le livre d’Olivier Roland (Tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses études – Olivier Roland)

Les différents types de location sont également énoncés : location nue, location meublée, location saisonnière, chambre hôtes…

On trouvera également une petite partie sur les locataires. Trouver et garder des bons locataires, avoir un bail ou contrat de location en béton et sur la gestion.

Chapitre cinq : acheter pour revendre

On sent clairement dans son livre que Charles Morgan n’est pas pour cette stratégie.

Il considère que l’enrichissement se fait en achetant et en mettant location. Je le rejoins tout à fait sur ce point-là.

Cependant il est évident qu’un jour ou l’autre nous devons passer par la revente pour grossir.

Dans ce chapitre il nous explique pas à pas comment acheter et revendre rapidement. Si on suit sa méthode nous avons tous les outils pour faire de l’achat revente.

Bien que je ne sois pas spécialement pour cette manière de faire, il est clair que je connais certaines personnes qui se sont enrichies rapidement en immobilier de cette manière.

Chapitre six : négocier, faire une offre et acheter

C’est un chapitre que j’ai beaucoup apprécié pour plusieurs raisons :

Il résume le processus d’achat c’est-à-dire de l’offre d’achat à l’acte de vente.

Ensuite, il y a toute une partie sur la négociation qui commence dès les premiers instants. On voit tout le détail psychologique de la négociation.

Enfin la troisième partie de ce chapitre est de détailler succinctement la partie compromis et c’est la où nous rentrons clairement dans les sombres « secrets de l’immobilier » 😊

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Chapitre sept : comment débuter quand on est pauvre

Personnellement j’aurais commencé par ce chapitre pour écrire mon livre mais Charles Morgan est un peu plus intelligent que ça.

Il a préféré décortiquer toutes les connaissances immobilières en premier lieu avec toutes les formules mathématiques nécessaires à l’investissement locatif et tout le contexte avec le marché locatif local.

Deuxième temps il propose plusieurs stratégies pour démarrer quand on est « pauvre » (je mets des guillemets car il faut toujours faire attention avec les mots riche et pauvre)

Chapitre huit : votre plan pour démarrer en huit semaines

Tout est dit dans le titre du chapitre.

Ici l’auteur déploie un plan en plusieurs étapes où il vous donne des devoirs à faire. Le résultat ?
L’achat de votre premier appartement.

Bien que ce plan soit un peu optimiste, il donne un ordre d’idée du cheminement à effectuer.

A moins d’une très grande motivation, je doute que l’on puisse trouver un appartement qui rentre dans nos critères et avoir l’offre contresignée tout cela en moins de deux semaines (cf. le livre de l’auteur)

Mon avis…

Le livre de Charles Morgan est vraiment un pilier que vous devez avoir sur votre étagère. Je rejoins l’auteur sur 90 % de ce qu’il a écrit, mais j’imagine que l’on ne peut pas être d’accord sur tout.

C’est un achat sûr ; si vous ne pouvez pas entreprendre une formation aujourd’hui, ce livre vous donnera un bon aperçu de l’immobilier d’investissement.

Personnellement lorsque l’on m’en dit trop sur un film ou sur un livre je ne veux plus le lire après.

Donc, je ne préfère pas vous en dire plus ici, je préfère vous laisser découvrir le livre par vous-même.

Si vous désirez acheter ce livre et souhaitez me soutenir, vous pouvez le commander à travers ce lien Amazon. Je recevrais une petite commission qui me permettra de continuer ces évaluations. Ne vous en faites pas, le prix du livre n’augmentera jamais pour vous.

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4 Comments

  1. Bonjour Michael,
    Tu m’as vraiment donné envie de lire ce livre.
    T’as t il vraiment appris quelque chose que tu ne savais déjà?
    A bientôt

    • 7 avril 2017
      Reply

      Bonjour Olivier et merci pour ton retour.

      Bien que je lise beaucoup, je ne lis pas souvent des livres purement immobilier et je fais encore moins souvent de chronique.
      Ce livre m’a apporté toute le savoir de l’auteur sur l’Achat-Revente. Bien que je m’y intéresse peu son point de vue est très intéressant le jour ou on veut vraiment se mettre a fond dedans.
      C’est vraiment une mini formation à lui tout seul.

  2. David S.
    23 décembre 2017
    Reply

    Bonjour.
    Dans le domaine spirituel, il y a Robert T. KIYOSAKI. Cet homme est plus ancien, a plus d’expérience, donne plus la hargne et bien d’autres mots encore que je ne serai décrire. Un livre que conseil, à toutes les personnes qui aime ce genre d’information, Père riche, Père pauvre. L’art d’éduquer ses enfants différemment du « sicle écolier  » normal.

    • 5 janvier 2018
      Reply

      Bonjour David,
      Mes excuses pour cette réponse tardive, ces derniers jours ont été très intenses!
      Effectivement Robert Kiyosaki – Père riche Père pauvre est le premier livre que j’ai lu dans le domaine de l’indépendance financière.
      Sinon celui que j’ai apprécié est également celui sur l’éducation financière de nos enfants :
      Nos enfants riches et brillants: Donnez un bon départ financier à vos enfants

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