Pourquoi je suis un investisseur heureux 2/3


Comme je vous disais dans mon article de la semaine dernière : “pourquoi je suis un investisseur heureux 1/3”,

 

Local commercial

j’ai acheté un local commercial.

Ce n’est pas par inadvertance que j’ai acheté un local commercial plutôt qu’un bien une habitation.

En effet, si vous voulez faire de la location courte durée (moins d’un an) dans un bien qui vous appartient mais qui n’est cependant pas votre résidence principale,l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation impose d’obtenir une autorisation de changement d’usage et de destination en local commercial.

 

commercial

 

Avec les nouvelles réformes de la loi Alur, il est donc fortement conseillé d’avoir un local commercial dans toute ville de plus de 200 000 habitants (ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) pour pouvoir exercer la location saisonnière.

Je dis fortement conseillé car pour le moment les contrôles ne se font qu’a Paris.

J’ai donc acheté ce local commercial car il n’y a pas de changement de destination !

Là où j’ai acheté le local, le commerce de détail aux alentours recule. Du coup les prix des locaux sont plutôt bas.

Je l’ai racheté suite à une bonne opportunité. Il s’agissait d’une succession, et la famille bien que très sympathique m’avait l’air malheureusement déchirée.

Je l’ai ensuite transformé en meublé de tourisme en validant les documents avec la mairie.

Par contre si vous êtes dans une ville de moins de 200 000 habitants alors là, pas de soucis vous pouvez prendre n’importe quel bien (appartement, maison) à usage habitation alors n’hésitez plus!

 

La commercialité

 

Car effectivement personnellement j’ai acheté un local commercial, mais ceux qui veulent faire du saisonnier sans local commercial doivent acheter une “commercialité” qui est égale au double de la surface du bien.

Si j’en ai marre de la location saisonnière il peut également il y avoir un avantage. Le jour où je voudrai le remettre en habitation, pour moi, mes enfants, ou autre , ça permettra de vendre cette « commercialité ».

Ce passage est difficile par contre car il faudrait que je trouve une personne qui aie un bien d’une surface de 12.5 m² afin qu’il puisse alors m’acheter ma commercialité de 25 m², ou que je m’arrange avec une agence.

Je laisse par contre ceux qui sont dans ce cas aujourd’hui se renseigner. Je reviendrai dessus peut-être plus tard.

Le changement d’usage

Du coup si on achète un local commercial, pas besoin de changement d’usage et certainement pas besoin de faire appel à la copropriété car celui-ci est simplement déclaratif auprès de la mairie de l’arrondissement concerné. Sauf alors pour remettre en habitation un local commercial, ce qui pourrait-être mon cas dans 10 ou 20 ans.

 

Condition suspensive

 

Je fais un petit passage sur la condition suspensive.

La semaine dernière mon ami Didier-Fabrice m’a fait une juste réflexion sur le fait d’acheter sans condition suspensive de prêt.

Effectivement, si l’acheteur n’obtient pas son prêt le vendeur peut le poursuivre en justice. Cette condition protège uniquement l’acheteur.

Imaginons que je n’avais pas le financement, la pénalité versée à l’acheteur  peut s’élever à 10% du prix de vente, parfois plus.

Cependant, en cas de refus de prêt, toutes les sommes que l’acheteur à déjà versé doivent lui être remboursées intégralement.

Il y a parfois des vendeurs et surtout des notaires voire des agences véreux qui gardent la somme de 10% séquestrée sur le compte du notaire pour les donner à l’acheteur.

Il faut toujours négocier ce dépôt de garantie de 10%. Si on ne vous la rend pas cette somme, il faut intenter un procès.

 

Dans certains cas il se peut que le vendeur lui-même vous demande qu’il n’y ait pas de condition suspensive d’obtention de prêt.

Il peut même vous faire écrire sur le compromis que si vous n’arrivez pas avoir le prêt au bout du délai indiqué, vous serez forcé de lui donner ces fameux 10% d’acompte.

Il faut savoir qu’il n’a pas le droit. Pour info il s’agit de l’article L. 312-15 de la loi Scrivener de 1979. Cette loi vous protège de ces agents immobiliers et vendeurs qui veulent absolument vendre sans clause suspensive d’obtention de prêt.

De plus la restitution du dépôt en cas de non-obtention d’un prêt est considérée d’ « ordre public ». C’est-à-dire que même si c’est indiqué sur le compromis les écrits n’ont aucune valeur et l’avance doit être restituée en totalité.

 

Ce que l’on risque

Attention

Si c’est l’acheteur qui demande qu’il n’y ait pas de clause suspensive d’obtention de prêt.

Pas grand chose, 10% du prix de vente voire un peu plus. Cette somme doit être réclamée au tribunal.

Nous sommes normalement sur des sommes de 10 000€ voire plus, ainsi cela se règle dans des Tribunaux de Grande Instance. Tout dépend de la région, mais il faut bien compter entre 8 et 12 mois minimum à partir de l’assignation.

Et pendant ce temps là la vente reste bloquée!

Je ne vous encourage pas à le faire. Faites le que si vous êtes sûr de votre financement et uniquement pour négocier un TRÈS TRÈS BON coup.

 

Si c’est le vendeur qui demande qu’il n’y ait pas de clause suspensive d’obtention de prêt.

Rien du tout, et vous référer à l’article L. 312-15 de la loi Scrivener de 1979 comme indiqué plus haut.

 

Pour conclure

 

La semaine prochaine je vous parlerai des travaux promis promis! et la je vous donnerai les chiffres des 3 premiers mois et ce que je peux vous dire c’est que ca cartoooooonnnne! wlEmoticon-partysmile.png

Alors surtout n’hésitez pas et soyez là!

En attendant confiez nous dans les commentaires ce que vous pensez de la condition suspensive de prêt!


2 Comments

  1. Alain
    29 juillet 2016
    • Michael
      29 juillet 2016