Pourquoi je suis un investisseur heureux 3/3


Voici la dernière étape de cette aventure du Vieux-Lyon qui est, il faut le dire plutôt rocambolesque.

Malgré les échanges de courriers avec la mairie, la déclaration préalable de travaux a été obtenue suite à une dizaine d’échanges de courriers.

J’ai eu une personne qui croyait que c’était un permis de construire. Attention la déclaration préalable est complètement différente d’un permis de construire!

Il s’agit uniquement d’une autorisation de la mairie pour « petits travaux ». Surtout que le bien est en « zone protégée ».

Le différé

Pour pouvoir effectuer les travaux en toute tranquillité j’ai demandé un différé partiel à la banque.

Pour ceux qui ne le savent pas, lors de réalisation de travaux dans votre future résidence principale ou dans votre futur investissement, vous pouvez demander deux sortes de différés.

Le différé partiel, qui permet de ne payer uniquement les intérêts mais il peut durer jusqu’à deux ans.

Le différé total, quant à lui permet de ne rien payer du tout comme son nom l’indique mais sa durée n’est que de un an maximum.

Il est de plus en plus difficile d’obtenir un différé total bien que cela reste encore possible. Pour ma part je préfère utiliser le différé partiel la durée est plus longue.

La technique consiste à utiliser les deux ans du différé, de faire 3 à 6 mois de travaux et de faire rentrer l’argent en attendant. Cela permet d’avoir du cash d’avance.

Malheureusement sur ce bien je me suis fait “avoir” car j’ai envoyé la dernière facture qui était pile du montant du crédit. Cela m’a du coup arrêté le différé.

Je me suis retrouvé donc à payer une mensualité de crédit total (capital+intérêts) en plus avec un mois d’avance et sans loyer. Et là j’étais bien content d’avoir mon petit matelas de confort.

Cela m’a permis de payer cette mensualité en attendant les loyers.

Les travaux

Les travaux ont duré deux mois : avril et mai.

Tout d’abord il a fallu faire place nette… En avant pour la démolition pour faire un plateau, et tout reconstruire de zéro!

J’ai quelques photos d’avant :

Avant : Futur salon
Avant : Futur salon
Avant : Future chambre
Avant : Future chambre
Avant : Les toilettes
Avant : Les toilettes

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Evidemment il n’y avait pas encore ni d’eau ni d’électricité.

Une fois tout remis en service les ouvriers ont pu faire place nette avant de poser le nécessaire de l’électricité et la plomberie.

 

Pendant : Future chambre
Pendant : Future chambre
travaux2
Pendant : plateau nu
Pendant : plateau nu

 

 

Tout déposer prend une semaine au plus.

L’organisation intérieure, le plan a été fait par l’architecte qui s’est occupé de la relation avec les ABF. Tout a été étudié pour le mieux.

Les travaux ont été gérés par un MOE qui a donc parfaitement coordonné les différents corps de métiers.

Au bout d’un mois et demi nous avons donc cela :

 

 

Après : Salon
Après : Salon
Après : Cuisine
Après : Cuisine
Après : Chambre
Après : Chambre

 

 

Les photos ci-dessus sont juste après les travaux. Le bien n’est pas arrangé du tout. En plus il y a des tableaux guignol, des rideaux qui ont été rajoutés et la table blanche n’y est plus. J’ai même rajouté une nouvelle table basse design.

 

La façade a même été refaite. Quand je dis façade, je parle de la porte en bois et de toutes les arcades. Et par contre dans un quartier patrimoine mondial de l’UNESCO il faut des couleurs spéciales qui soient les mêmes que celles de la copropriété. Le style de façade doit être en bois centré à la main, et ne pas déteindre par rapport au quartier. D’où l’importance également de la demande aux ABF et via un architecte spécialisé dans ce genre de demande. Premier de la classe

 

La mise en location

Après la théorie, la pratique.
J’ai commencé à louer le 5 mai par erreur, l’appartement n’était même pas fini. J’ai juste eu le temps  de fignoler quelques petits détails. Mon but était de le mettre en location à partir du 7 mai.

J’ai donc mis l’appartement aux mains d’un gestionnaire. Celui-ci me prend 20% sur les loyers. Il fait en sorte que l’on ne remette jamais les pieds à l’appartement. Du coup depuis que je lui ai remis les clés, je n’ai jamais revu l’appartement.

Son but est de travailler plus sur AirBnb au début pour avoir un max de commentaires et de devenir Superhote pour pouvoir faire monter les prix.
Il travaille également avec Booking et HomeAway.

Tout est géré par le gestionnaire, les coups de fils, le planning, le Check-in / Out. Le ménage est géré par une entreprise prestataire.

Il y a une cafetière Nespresso, et à chaque location quelques capsules nespresso sont déposées, des vanity set, des pantoufles…

Les chiffres
(ou ce que l’on veut vraiment savoir)

 

Enfin, pour confirmer que malgré toute cette pression, ce travail, ces huit mois sans loyer, malgré tout le temps  passé de la recherche d’appartement à la fin des travaux (soit environs plus d’un an),  je sais que maintenant l’argent va tomber tous les mois.

On travaille une fois, durement hein! il ne faut pas croire que c’est facile pour ceux qui imaginent que l’argent tombe du ciel. Mais après on peut enfin prendre un repos mérité, se récompenser du travail effectué pendant que l’on sait que l’on va avoir un revenu passif qui va tomber tous les mois.

Un revenu passif, c’est-à-dire indépendant du temps. Tous les débuts de mois sans rien faire BOOM ça tombe sur le compte en banque.

je vais vous donner les chiffres exacts.

Pour être franc avec vous, je vous fais même une capture d’écran.

Le premier mois (mai) était rempli à 61% : 1228€ / 832€ après gestion / 18 de cash-flow à cause des frais d’installation.

mai

Le deuxième mois (juin) était rempli à 64% 1920€ / 1281 après gestion / reste 440 € de cash-flow (Crédit+assurance: 691€, charges de copro : 42€, eau 32,27€, internet 9.90€, électricité : 30,37 €, taxes :35€).juin

Juillet est rempli à 83% : 1797€ / 962€ après gestion reste 122€ cash-flow net.

juillet

 

Ainsi vous pouvez vous faire une petite idée.

 

En conclusion

 

En faisant la réception et le ménage moi-même, je peux avoir donc entre 1500 et 2000€/mois mais cela me demanderai énormément de temps et de travail, que je pourrai réutiliser ailleurs. C’est le coût de l’opportunité (opportunity cost). C’est à vous de calculer combien vaut votre temps.

Je suis satisfait de tous les prestataires qui ont travaillés sur cette opération. Si vous êtes sur Lyon et que vous avez besoin de noms et d’adresse particulière, vous pouvez me contacter via le formulaire de contact.

Cependant j’en viens aujourd’hui à me demander s’il n’est pas plus intéressant de changer de gestionnaire. Certains gestionnaires font juste les entrées et sorties et prennent moins de commission. A réfléchir.

Qu’en pensez-vous?

Avez-vous une expérience similaire à faire partager? cet article vous a plus? n’hésitez pas à commenter.


5 Comments

  1. 5 août 2016
    Reply

    salut super arctile qui explique biens se que tu fais . domage pour le differet total.
    je te conseil de gérer toi même le biens si tu en as 1 seul .
    surtout pour la rentabilité.

    • 6 août 2016
      Reply

      Merci Smaine, peut-être que c’est ce que je vais faire je vais voir. la différence est énorme. par contre j’envisage d’avoir 3 autre biens d’ici peu je vous en dirai un peu plus 🙂

      Donc à voir.

  2. 9 août 2016
    Reply

    Salut Michael,
    Félicitations pour ton nouveau projet.
    Je n’ai jamais essayé la location saisonnière et pourtant j’ai un très gros attrait touristique à quelques kilomètres de certains de mes biens. Il faut que j’essaye un jour.
    Bonne route vers la richesse.
    David Demaire
    moi-riche-pourquoi-pas.com

    • 9 août 2016
      Reply

      Bonjour David et merci.

      Oui, tu peux essayer un seul moi via booking ou airBnb par ex. si ca ne marche pas tu remets en meublé. Tu ne risques absolument rien!

      A plus

  3. Vincent
    19 août 2016
    Reply

    Belle réussite, d’un point de vue pratique.

    Vous avez oublié un petit détail : la fiscalité. Le statut LMNP nécessite de louer un logement. Or, vous louez un local commercial !

    La subtilité, vraiment très subtile j’avoue, c’est que dans les villes de plus de 200 000 habitants, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage. D’usage, mais pas de destination. C’est à dire que ça doit rester un logement, mais un logement à usage commercial ; et non pas un local commercial ! Relisez les textes de loi, relisez le bouquin de Maître le Boulc’h… et vous verrez que j’ai raison !

    Je vous souhaite que tout se passe bien… mais ne vous étonnez pas trop si un jour les impôts vous disent que vous ne respectez pas les conditions du LMNP…

    • 19 août 2016
      Reply

      Bonjour Vincent,
      Je ne suis pas fiscaliste et je ne donne aucun conseil de ce coté là.
      je conseil plutôt de prendre un comptable ou toute autre personne qui est dans ce domaine (avocat fiscaliste….)
      Pour tout ce qui est de ces questions administratives, j’ai un architecte et pour les questions fiscales j’ai un comptable.

      En revanche 2 choses :

      Il y a ceux qui se lancent et qui font des erreurs et ceux qui ne font jamais rien.

      La deuxième, Maître le Boulc’h est avocat fiscaliste. Il connait très bien son domaine je le reconnais.
      Je ne suis pas tout à fait d’accord avec son livre car il réfléchi vraiment comme un homme de loi c’est-à-dire de manière trop carrée.
      Je doute donc qu’il puisse vivre avec des revenus locatifs.

      Merci d’avoir relevé le détail en tous cas 🙂

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