Pourquoi je suis un investisseur heureux?


Aujourd’hui, j’ai décidé de partager mes débuts d’investisseur, mais surtout ma dernière aventure.

Depuis bientôt 3 mois, j’ai un appartement dans le Vieux-Lyon qui est en location saisonnière.

Il s’agit de mon troisième appartement que j’ai mis en location saisonnière.

En mai il était loué 70 % du temps sachant que l’on a démarré au 7 mai, en juin pareillement mais avec l’euro il a rapporté beaucoup plus. En juillet pour le moment il me reste 5 nuits de dispo soit 75 % de réservation.

Un jour un agent commercial que j’avais dans mon carnet d’adresse me contacte pour me proposer un bien.

Il s’agissait d’un local commercial qui était vendu 79 000€.

Au début je n’étais donc pas très chaud car la localisation ne me convenait pas tout à fait.

J’ai donc fait une proposition à 69 000€ sans clause suspensive d’obtention de prêt. Mon offre de prêt a été acceptée sans sourciller à 10 000€ de moins ! Soit quasiment 13 % de moins que le prix initial C'est la fête. Je ne pensais pas que la proposition allait être acceptée.

 

LE FINANCEMENT

Compromis signé, il faut trouver un prêt. Je fais donc 3 banques sur lesquelles une seule acceptera le prêt dans sa totalité.

C’est-à-dire à 110 %. J’ai donc pu trouver un financement qui inclut local, frais de notaire, et travaux.

Il y’a deux “hics” dans cette vente.

le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ou séquestre n’est pas obligatoire. Il s’appelle séquestre tout simplement car la somme versée est “séquestrée” chez le notaire.

Pour ma part je devais donner les fameux 5 % lors de la signature du compromis mais j’ai négocié 3 % soit 2000€.

D’une part je suis content d’être sorti de ma zone de confort et d’avoir fait l’effort de demander de baisser ce séquestre. Seulement avec mes connaissances d’aujourd’hui je regrette juste de les avoir déboursés car ces 2000€ ne sont plus dans ma poche.

Sachez que vous n’êtes pas obligés d’avancer le dépôt de garantie.

Il y a deux solutions :

– vous pouvez dire directement au notaire que vous faites un crédit à 100 ou 110 % et donc que vous préférez emprunter cette somme qu’elle est comprise dans votre crédit, que c’est la banque qui payera. Le notaire n’y verra aucun inconvénient.

– Si le vendeur veut quand même que vous avanciez quelque chose, que cela fait partie de la négociation, vous pouvez demander une attestation du notaire pour que la banque vous rende la somme après la signature finale.

Sachez que si vous avancez un lourd séquestre, vous êtes vraiment “engagé” vis-à-vis du vendeur.

Si vous n’avez pas mis de condition suspensive d’obtention de prêt et que vous n’obtenez pas celui-ci, cela va être plus difficile de récupérer ce séquestre. Alors que si vous ne donnez rien vous n’avez rien à récupérer bien sûr.

 

notaire

 

La galère

 

La deuxième étape après la signature, est donc les travaux.

Estimés à 35 000€ ils ont du être réévalués à 42 000€, hors frais de meubles. C’est là où le bât blesse, une erreur de 7000€ et paf ! Ça compromet beaucoup le rendement.Pensif

Le local est dans un quartier où il faut l’aval des Architectes des Bâtiments de France (ABF) car il s’agit d’un quartier classé au patrimoine de l’humanité par l’UNESCO. Il m’a fallu donc six mois avant d’avoir l’aval pour les travaux. Il ne fallait pas désespérer car c’était beaucoup d’allers-retours de courriers entre la Mairie et moi-même.

Dans 25m² nous avons donc fait une chambre avec salle de bain privative et un salon avec un canapé-lit le tout afin de pouvoir accueillir 4 personnes.

 

image                 image

Avant                                                                        Après

La signature effectuée en septembre, nous avons commencé les travaux mi-avril pour mettre en location la seconde semaine de juin.

La semaine prochaine nous verrons la partie travaux, ainsi que l’ensemble des chiffres (enfin !) pour ce local et pourquoi je suis un investisseur heureux.

En attendant la semaine prochaine, avez-vous également réalisé des opérations de ce type ?

Je vous invite à nous partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous…


9 Comments

  1. Didier-Fabrice
    21 juillet 2016
    Reply

    «
    J’ai donc fait une proposition à 69 000€ sans clause suspensive d’obtention de prêt.
    (…)
    Sachez que si vous avancez un lourd séquestre, vous êtes vraiment “engagé” vis-à-vis du vendeur.
    Si vous n’avez pas mis de condition suspensive d’obtention de prêt et que vous n’obtenez pas celui-ci, cela va être plus difficile de récupérer ce séquestre. Alors que si vous ne donnez rien vous n’avez rien à récupérer bien sûr.
    »

    Puisque tu as renoncé à la condition suspensive tu es déjà engagé peut importe que tu aies déposé un séquestre ou non. Le vendeur floué a tout à fait le droit de te poursuivre en justice. Attention à cette fausse croyance qui dit que les tribunaux donnent toujours raison à l’acheteur.
    Tant mieux pour toi puisque tu as obtenu ton crédit mais attention à jouer avec le feu on risque de se brûler…

    • 21 juillet 2016
      Reply

      Bonjour Didier-Fabrice,

      Merci pour ton commentaire fort pertinent. j’en parlerai justement la semaine prochaine !!! 🙂

  2. Alain
    21 juillet 2016
    Reply

    Les locaux commerciaux se vendent parfois à bas prix car, il faut obtenir a minima, pour en changer la destination (c’est à dire le les transformer en logement) une autorisation :
    – des services de l’urbanisme (tu en parles vaguement dans la partie travaux…)
    – de la copropriété (i.e. il faut une AG ordinaire et ça peut prendre un an de délai).
    Ce sont des points à faire apparaître selon moi plus clairement dans cet article.

    La pirouette peut être rentable. Mais si au final, on a acheté et qu’on n’obtient pas les autorisations nécessaires, la pirouette peut être une sacrée gamelle.

    • 21 juillet 2016
      Reply

      Bonjour Alain,
      Tout-à-fait, je confirme tout cela.
      C’est pourquoi pour l’obtention de l’autorisation de la Mairie et des ABF j’ai fait appel à des professionnels, un architecte spécialisé dans le domaine des ABF pour être précis.
      Pour ce qui est du changement de destination j’en parle dans la deuxième étape mais c’est un point très intéressant.

  3. 28 juillet 2016
    Reply

    Merci pour cet article Mickaël! Le délai administratif est effectivement conforme à ce qui est nécessaire en cas de permis de construire avec consultation auprès des Architectes des Bâtiments de France. Le changement de destination est une formalité administrative qui aurait pu complètement faire chavirer le projet s’il avait été refusé. Tu as eu de la chance! J’en parle d’ailleurs tout spécialement dans une vidéo sur mon blog mais tu l’as peut-être déjà regardée ;D En tout cas je vais suivre la suite de cet article !

    • 28 juillet 2016
      Reply

      Et oui Pauline et merci.
      C’est pour cela que j’ai préféré m’adresser à des professionnels du secteur.
      Pour ce qui est du changement de destination et du changement d’usage ça arrive d’ici demain 😉

  4. 4 novembre 2016
    Reply

    Belle opération immobilière dans un quartier que j’apprécie beaucoup.

    Bonne continuation à toi ami Lyonnais !

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