Qu’est ce que la rentabilité locative ? Une autre définition…

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Il y a quelques temps je vous ai parlé dans l’article Qu’est ce que le Cash-Flow ?!? du terme générique le plus important pour un investisseur en immobilier qui est le cash-flow.

Aujourd’hui nous allons attaquer un morceau très important.

Nous continuons donc la « découverte de l’investissement immobilier » avec cet article sur la rentabilité locative.

 

Pourquoi devons-nous calculer la rentabilité locative ?

 

Pour comprendre ce qu’est simplement une rentabilité, il faut se mettre dans la tête l’image d’un placement bancaire. Imaginons que vous placez 100 € sur un livret A, au bout d’un an vous avez 100,75 € car la rentabilité annuelle est de 0,75 %.

Cela revient exactement au même pour un appartement mis en location.

La rentabilité est le premier calcul que doit faire un investisseur lorsqu’il visite un bien pour investissement locatif. Cependant ce n’est pas le premier sur lequel il doit s’arrêter.

La rentabilité permet de savoir combien d’argent on peut gagner sur une année en le mettant en location. En effet le calcul de la rentabilité permet de savoir tout simplement combien rapporte la location du logement en fonction de son prix d’achat ainsi que de tous les frais.

Le calcul de rentabilité vous permet également de savoir si le bien que vous convoitez doit être acheté ou loué.

Bien que personnellement je sois plus favorable à la location pour le simple fait que cela ne bloque pas votre taux d’endettement au moins au début, le calcul de rentabilité vous permet de savoir si vous perdrez de l’argent ou pas lorsque vous mettrez en location votre bien.

Si vous perdez trop d’argent et qu’il est possible pour vous d’y habiter alors vous pouvez toujours penser en faire votre résidence principale.

Je rappelle que c’est une idée dont je ne suis pas particulièrement friand. Je préfère que vous investissiez bien et tout de suite.

Quand calculer cette rentabilité ?

 

Pas grand-chose à dire ici, sinon que comme vous l’avez bien compris, il faut calculer ce chiffre dès que vous avez toutes les données.

Et surtout avant de faire une offre. Si vous faites une offre, ce n’est bien sûr pas la fin du monde mais ça se sera l’objet d’un autre article.

Les personnes qui ont lu cet article ont également lu :   Qu'est ce que le CASH-FLOW ? ou définition d'un terme barbare.

Donc en clair, visitez le bien, demandez les chiffres et calculez la rentabilité locative de ce bien.

Si tout est OK pour vous, faites votre offre.

Comment calculer la rentabilité d’un bien ?

 

Alors c’est ici que ça se complique pour ceux qui débutent.

Et sur le terrain il y a parfois de la concurrence donc pour calculer une rentabilité locative d’un bien rapidement il faut commencer par le commencement.

Pour commencer la rentabilité brute

Tout d’abord vous devez connaître le revenu locatif du bien ou de ce qu’il pourrait éventuellement rapporter en utilisant des outils tel que https://www.rendementlocatif.com/ ou https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

Une fois cette première étape effectuée vous avez quasiment terminé ; vous n’avez plus qu’à retenir la formule suivante :

 

Formule de BASE :

\frac{\left ( Revenus Locatifs Annuels \right ) }{Prix du bien} \times 100=Renta Brute

Par exemple un appartement acheté 120 000 qui génère 7000 € de revenus locatifs annuels (583 € / mois) donne :

Rentabilité Brute

Comme le prix d’un bien immobilier finit la plupart du temps par des 0 car on parle ici en milliers (exemple 120 000 ), je me permets juste de faire un petit rappel de mathématiques niveau collège. Sur une fraction on peut arriver directement au résultat demandé en supprimant les 0 inutiles en haut et en bas.

On arrive donc à une formule simplifiée :

\frac{\left ( Revenus Locatifs Annuels \right ) }{Prix du bien-2 zeros}=Renta Brute

Soit :

\frac{\left ( 7000 \right ) }{1200}=5,83 %

Voici donc le moyen le plus rapide de calculer une rentabilité.

Celle-ci est brute de toute charge et donc à prendre avec précaution.

Cependant elle permet tout de suite de se faire une idée ; par exemple ici on voit que la renta et de 5,83 % ce qui est déjà assez faible. En cumulant toutes les charges il est fort possible que l’on descende à une rentabilité de 4 %.

 

On continue ainsi avec la rentabilité nette

Le calcul de la rentabilité nette est exactement le même à peu de choses près. Pour un revenu locatif annuel de 7000 € il faut déduire les charges de copro, la taxe foncière et les frais de gestion s’il y en a.

La formule de la rentabilité nette s’écrit ainsi :

 

\frac{\left ( Revenus Locatifs Annuels - \left ( TF + ChargesCopro + FraisGestion\right ) \right ) }{Prix du bien} \times 100=Renta Nette

 

Ainsi sur un revenu locatif de 7000 €, il y a quatre appels de fonds de 150 € comme charge de copropriété. Il y a une taxe foncière de 500 € et 7 % de frais de gestion.

Les personnes qui ont lu cet article ont également lu :   Qu'est ce que le CASH-FLOW ? ou définition d'un terme barbare.

Soit pour reprendre le même exemple :

 

\frac{\left ( 7000 - \left ( 500 + \left (4\times150\right ) + \left (7000\times0.07\right )\right ) \right ) }{1200}=4,5%

On se rapproche donc dangereusement des 4% de rentabilité. C’est évidemment toujours mieux qu’un livret A mais très peu pour être rentable tout de suite.

Mais ce n’est pas fini. Pour les plus motivés d’entre vous il y a une troisième version de cette formule encore un peu plus compliquée.

La rentabilité nette nette

Alors qu’est-ce que la rentabilité nette nette ? Au début quand j’entendais parler de rentabilité nette cela me suffisait bien amplement.

Puis un jour j’ai entendu parler de la rentabilité nette nette. Je me suis posé alors la question de savoir ce qu’était ce nouvel oiseau.

Alors c’est tout simple : c’est la rentabilité nette mais nette d’imposition.

C’est-à-dire que vous seul pouvez la calculer. Elle prend en compte vos charges fiscales comme vos revenus fonciers mais prend également en compte vos avantages fiscaux.

C’est-à-dire qu’une rentabilité nette nette peut être inférieure mais également supérieure à la rentabilité nette selon votre type d’imposition, votre type d’investissement, si vous êtes en société, nom propre etc.

Et si c’était vous qui calculiez votre rentabilité locative ?

 

Maintenant à vous de faire le travail.

Allez au plus simple et commencez par calculer la rentabilité de votre appartement ou de votre maison si vous n’avez pas encore de locatif sinon n’hésitez pas à éplucher les annonces et à faire des exercices.

Vous connaissez déjà toutes vos charges et vous êtes donc capables de calculer une rentabilité nette nette. La seule chose que vous ignorez peut-être est votre revenu locatif annuel si vous êtes en résidence principale.

Passez par les trois calculs : rentabilité brute, rentabilité nette et enfin rentabilité nette nette.

Partagez vos résultats dans les commentaires ci-dessous en n’oubliant pas de mettre tous les détails comme les charges et impôts, et je ne manquerai pas d’y jeter un coup d’œil !


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