Ma SNC : Bilan des 6 premiers mois, enfin les chiffres! STY #4


Comme cela fait un moment que je vous en parle, j’ai enfin décidé de vous montrer les chiffres de la société que j’ai créée pour mes trois derniers appartements.

J’ai décidé de laisser les chiffres parler à ma place car pour beaucoup d’entre vous il s’agit de voir le résultat sur une période relativement courte de cinq  à six mois : de fin décembre 2016 à juin

Pour commencer je vais vous faire un récapitulatif du contexte. Il n’y a pas grand-chose à rappeler, mais certaines connaissances sont essentielles afin de vous resituer au mieux dans l’histoire comme la création de la société, les sommes investies etc.

 

La création de la société

 

Comme vous l’avez sûrement déjà vu dans un de mes articles précédent : Comment j’ai pu créer une holding simplement ,   j’ai monté une société holding (ou société-mère) afin de gérer l’immobilier.

Mes derniers appartements ont été inclus dans une société fille et c’est de cette société dont nous allons parler aujourd’hui.

Je vous passe le pourquoi du comment, quels types d’imposition ont été choisis (IS, IR) et pourquoi. Vous pourrez retrouver tout cela dans mon article sur la holding.

En résumé, la société-mère à 5000 € de capital et la société fille 1000 €. Cet argent a servi en grande partie à financer les frais de création d’entreprises et peut permettre de payer les frais de comptabilité sur au moins deux ans.

Il faut en effet savoir que 25 % des entreprises ferment leurs portes durant les deux premières années. Prévoir au moins les frais de compta sur ces deux années peut-être plutôt judicieux.

 

Décembre 2016

 

La filiale créée, les derniers travaux et les frais de mise en service fini d’être payés ; le montant qu’il reste alors sur le compte de la société fin décembre est de 134.59€.

Je peux dire que je commence l’année quasiment à zéro. Heureusement les appartements vont vite se louer : je vais avoir le premier versement dès le premier jour de l’année 2017.

2017

 

bilan

 

2017 est une année qui marche fort, très fort pour moi mais pas autant que je le voudrais. Je suis en train d’optimiser un maximum mes locations pour essayer de trouver le meilleur « cash-flow positif » possible.

En démarrant à un peu moins de 135 €, j’ai aujourd’hui 8245 € sur le compte de la société.

 

Les cinq mois suivants j’ai donc pu mettre plus de 1650 € de côté par mois malgré la mise en place du système. Quand je parle de mise en place, je parle de tout ce qui est RSI, charges, frais de mise en service, derniers achats de matériel afin que tout soit au top confort.

Le RSI m’a pris par surprise en me demandant de payer cette année sur des loyers que je n’avais pas encore perçus. Une grosse incompréhension avec ce « régime social » qui fait que pour plusieurs raisons je me suis pris la tête avec eux et j’ai dû payer 800 € d’un coup.

Toujours payer ses mauvaises dettes le plus rapidement possible.

Le mois dernier je suis passé de 5431,98 € à 8245,45 € soit 2813,47 € au mois. L’échéance du différé est de 481.69 €, ainsi qu’une échéance supplémentaire sur 5 ans de 123.37 € du prêt à 7000€. D’où l’importance de faire sur estimer les travaux plutôt que de devoir redemander un prêt supplémentaire. Ce n’est pas la première fois que cela m’arrive et à chaque fois les avant-projets sont sous-estimés par rapport aux devis finaux.

Pour ceux qui ont lu l’article sur mes défis immobiliers  vous pouvez voir ci-dessous le crédit total qui m’a été accordé soit 297 000 €.

Le prêt principal de 290 000€ qui a donc couvert : frais de notaire, frais de banque, architecte d’intérieur, une grande partie des travaux et le prêt de 7000 € qui a servi à finaliser les travaux.

Ci-dessous le graphique de l’évolution du solde du compte où on voit clairement la hausse du porte-monnaie.  😎

bilan2

Attention il faut bien prendre en compte que je suis en différé partiel c’est-à-dire que je ne paye que les intérêts et je ne commencerai à payer le capital qu’à partir d’août sauf si je décide de prolonger le fameux différé.

Les prochaines échéances mensuelles de remboursement en capital et en intérêts seront de 1467,06 €

 

Pour conclure.

 

Ainsi vous remarquez donc que sur le dernier mois, j’ai eu 2813,47 € et 1887 € uniquement sur les 10 derniers jours (en déduisant toutes les charges bien sûr).

Le 15 aout il faudra que je paie donc 1467,06 € de mensualité. Comme je paie déjà les intérêts, Il faudra donc déduire en plus par mois le capital 1467,06 – 481,69 € soit 985,35 €

Si je paye les échéances de remboursement capital compris, il me restera donc pour un mois comme celui-ci : 2 813,47 € – (985,37 €) = 1 828,10 €

Soit plus que ce que je gagnais en travaillant pour mon ancien employeur.

Et ce n’est pas fini. Avec cet argent qui arrive plutôt rapidement j’ai des projets plein la tête et je compte bien vous en faire profiter rapidement.

Et vous avez-vous une société ? Comptez-vous en monter une ? Si vous avez des questions là-dessus laissez-les dans les commentaires je vous répondrai avec plaisir.

 


13 Comments

  1. Alain
    1 juin 2017
    Reply

    Sympa l’article. Le mois de mai et ses ponts sont propices aux locations saisonnières, tu vas vers les bons mois actuellement, ça va monter encore 🙂
    Juste une question : tes 1828,10 euros, tu as déjà déduit les contributions sociales ou bien cela reste à déduire (ça fait quand même 15 points….)

    • 1 juin 2017
      Reply

      Bonjour Alain,
      Curieusement, Les ponts du mois de mai(du moins de ce mois de mai 2017) ne sont pas la meilleur chose car « tout le monde » est resté voter dans sa région.
      Tu fais très bien de me mettre au courant de cela , comme je débute dans ces choses administratives je ne suis pas forcément au courant de tout.
      Alors tout d’abord pour 2017 je ne paierai pas de CSG CRDS car les contributions ne portent pas sur l’année en cours mais sur l’année précédente.
      Il me semblait que les contributions sociales ne sont prélevées que sur les dividendes. Car concrètement en fin d’année il y a transfert d’argent de filiale vers holding et le compte est à 0 pour éviter l’imposition.
      J’ai donc posé la question à mon comptable pour en savoir plus a ce sujet et dès que j’ai un retour je communiquerai

    • 6 septembre 2017
      Reply

      Bonjour Alain,

      J’ai complètement oublié de répondre mais tout simplement la Holding n’est pas soumise à charges sociales.

  2. 1 juin 2017
    Reply

    Bonjour

    Très intéressant et bravo pour les résultats
    Comme quoi le salariat… (bip)

    Je n’avais jamais pensé à là holding pour gérer des biens immobiliers, que j’ai plutôt acquis en nom propre.

    Je me trompe peut être dans mon approche mais je raisonne en plus value latente à la revente.
    Avec une Societe et donc une holding, le bien s’amortit et donc au moment de la revente, le régime de la plus value s’applique sur la totalité du montant amorti du bien.
    Et ça m’a quelque peu refroidi !

    Tu as la meme analyse ?
    Et si oui, quelle parade ?

    Bonne journée

    • 1 juin 2017
      Reply

      Bonjour Pierre,

      Tu as tout a fait raison et concrètement j’explique cela dans mon article sur la création de la holding

      En bref j’utilise une filiale à l’IR et une holding à l’IS pour profiter des deux « systèmes » et donc de la plus value via l’IR.
      C’est un montage complexe à expliquer je te laisse lire mon article et si tu veux d’autres renseignements n’hésites pas a revenir vers moi.

  3. vincent
    2 juin 2017
    Reply

    Bravo
    Je suis comme vous de Lyon et je cherche depuis qq mois des apparts à acheter, mais le prix a tellement augmenter ces derniers mois, que je ne trouve rien qui soit rentable…
    Auriez-vous quelques pistes à me conseiller pour optimiser mes recherches ? Merci d’avance

    • 2 juin 2017
      Reply

      Bonjour Vincent,
      Personnellement je ne cherche pas (ou très peu) dans les annonces, sur internet et je favorise le réseau.
      Le contact avec les agences au maximum pour être en amont du marché et être contacté le plus rapidement possible.
      Si vous ne trouvez rien de rentable de toutes façons, ne vous inquiétez pas, ne vous précipitez pas, surtout pour le premier et la perle rare arrive toujours tôt ou tard.

      • vincent
        6 juin 2017
        Reply

        Bonsoir Michael
        Merci pour votre réponse. Le problème est que les quelques agences que j’ai démarché pour l’instant me prennent pour un fou quand je leur explique que je cherche qqchose qui s’autofinance, moyennant travaux & réaménagement évidemment ! Tout ce qu’on me propose consiste en des annonces taggées « pour investisseur » mais on devrait plutôt dire « pour pigeon » car il s’agit de biens peu adaptables et/ou mal situés et proposant de l’ordre de 3 à 4% brut… Auriez des adresses d’agences orientés « business » ?
        Sinon, quels sont selon vous les secteurs porteurs sur l’agglo lyonnaise ? je pensais par exemple à Charpennes, à la Part-Dieu pour des petites surfaces en LMNP obtenues via division et destinées à des cadres en « expatriation ». Ou à la Doua, Charpennes, Part-Dieu, Gerland et les quais vers Lyon 2 / Lyon 3 pour des étudiants en petites surfaces ou coloc … Je suis preneur de vos conseils afin d’éviter un « faux départ » qui serait sûrement handicapant par la suite…

        • 7 juin 2017
          Reply

          Oui je connais très bien ce genre d’agence, et c’est très désagréable de discuter avec eux.
          Je vous conseille de passer directement par des indépendants et non pas par des gros groupe. Les indépendants sont plus du côté vendeur que acheteur et je pense que cela sera plus simple pour vous.
          Quand à des secteurs porteurs il en existe plein, formez vous et ne réinventez pas la roue!
          Perso j’ai location nue, meublée, saisonnière et ce qui marche le mieux est la location saisonnière que ce soit en division ou pas mais il y a plein de restrictions administratives il faut donc faire attention.
          Pour le lieu il faut viser un coin « touristique » la ou il y a beaucoup d’étrangers, de touristes ou de pros qui viennent

  4. Henri
    4 juin 2017
    Reply

    Bonjour Michael,

    Superbe opération !
    Par curiosité, quelle rentabilité brute as tu prévue lors de l’achat et obtenue à l’arrivée pour une location saisonnière ?
    Passes tu par un concierge ? Si oui, peux tu nous conseiller quelques noms ?

    Merci

    Henri

    • 5 juin 2017
      Reply

      Bonjour Henri,

      Concrètement je ne regarde pas la rentabilité mais le cash-flow net
      mais j’avais prévu 1500€ par mois et je suis à plus pour le moment sur tous les mois sauf un seul (si je prend en compte le crédit complet)
      Oui j’ai un concierge et je ne lui ai pas demandé mais je compte faire une vidéo avec lui bientôt

  5. Bonjour Michael,
    Bravo pour ta réussite.Cela donne vraiment envie! Dès que ma femme décroche un CDI afin d’avoir un prêt je te copie! 🙂

    • 8 juin 2017
      Reply

      Merci Olivier, je t’y invite bien volontiers!

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