8 Astuces pour trouver une bonne affaire immobilière


Récemment j’ai une question qui m’est souvent revenue, c’est “comment trouve-t-on une bonne affaire?”.

En d’autres termes “comment puis-je réussir mon investissement locatif?”.

En priorité il faut trouver la bonne affaire. Mais qu’est-ce qu’une bonne affaire?

Une bonne affaire en immobilier est un bien vendu en dessous du prix du marché. Il faut garder à l’esprit que l’investisseur achète des m² et non pas un appartement pour y vivre.

C’est pour cela que lors de l’achat nous devons déjà être gagnant.  Le prix au m² doit déjà être bien en dessous de celui du quartier.

Par exemple J’achète, je revends le lendemain, boom je suis déjà gagnant.

1- Fréquenter les agents immobiliers

 

bonne affaire2Une astuce pour trouver les meilleures affaires, les biens “hors circuits” comme ont dit, est de garder un excellent contact avec les agents immobiliers.

Il faut apprendre à reconnaître les bons des mauvais agents, et surtout vous faire connaitre afin qu’il vous appelle dès qu’ils ont quelque chose a vendre.

Cela leur fait gagner du temps, et au pire ils savent que vous pouvez peut-être leur conseiller quelqu’un.

Lorsque j’appelais un agent pour un certain bien qui venait d’être vendu, il me sortait la plupart du temps : “Attendez! j’ai peut-être quelque chose pour vous…”

Je détestais ça!

Mais pourtant ça ma permis de trouver des pépites qui n’étaient pas sur le marché.

Aujourd’hui je reste régulièrement en contact avec une équipe d’agents immobiliers et de préférence indépendants.

2- La recherche

La recherche commence par n’importe quel site d’immobilier.

Il vous faut bien sûr faire des alertes de recherches et jeter de brefs coup d’oeil à chaque fois que vous avez 5 minutes.

Faites votre alerte de recherche précisément en fonction de vos critères, mais sans en mettre trop non plus.

 

exemple : T1 –  maxi 250 000 – quartier Tour Eiffel

C’est largement suffisant. Vous pouvez rajouter en plus la surface minimum.

Vous pouvez mettre des notifications de type “Push” afin d’être dans les premiers à recevoir l’annonce sur votre téléphone.

3- Le journal local


Malheureusement et contrairement à ce que l’on pourrait croire,  avec le papy boom qui arrive, le journal local est de plus en plus utilisé.

Environ 5% des annonces passent par ce journal.

Ce sont des personnes âgées qui n’ont certainement pas internet et qui font comme il y a 20 ans en arrière. Elles  vendent pour des raisons sûrement pratiques comme acheter plus petit ou à un autre endroit plus sympa pour la retraite.

En bref cela arrange tout le monde.

Passer par ce biais là permet de ne pas être en concurrence avec la plupart des gens.

4- Votre notaire


Comme votre agent immobilier, votre notaire est une personne à ne pas négliger!

En effet c’est une personne qui est au courant de toutes les successions, les divorces… Et des gens qui veulent  vendre vite pour des raisons personnelles. Ils veulent se sortir au plus vite de situations qui les embarrassent plus que tout et parfois qui leur coutent même de l’argent.

C’est de cette manière qu’il est possible de faire de très bonnes affaire.

5- Le Vendeur

Comment trouver un bon vendeur.

Nous rejoignons ici le point du notaire. Il faut trouver le vendeur intéressé, c’est à dire qui veut vite vendre.

Trouver un vendeur intéressé est plutôt simple. Avec quelques questions il est possible de savoir si celui-ci est un vendeur motivé ou non.

S’il habite loin, si son crédit est bientôt fini…

S’il s’agit d’une succession divisée entre plusieurs personnes alors la négociation est d’autant plus facile.

Il faut savoir qu’avec le papy-boom, il va y avoir de plus en plus de successions.

Je ne parle pas d’arnaquer mais bien d’un échange gagnant-gagnant. De gens qui ne veulent plus d’un bien qui leur coûte trop cher et qui veulent vendre rapidement, alors nous leur rendons service.

6- Les sentiments


Rappelez-vous qu’il s’agit d’un achat pour du locatif. Ne vous impliquez jamais sentimentalement sur un bien dans lequel vous n’habiterez sûrement jamais.

Il faut que ce soit un achat raisonné. Cet achat se base à la fois sur l’emplacement et les chiffres.

Selon le type de location il faut prioriser l’un ou l’autre.

Si vous faites de la location saisonnière, l’emplacement est ce qu’il y a de plus important. Payer un peu plus cher l’appartement bien placé sera largement rentabilisé. Tout en vérifiant que tous les maths (renta, cash-flow, taux de couverture…) soient ok.

Pour de la location nue, la priorité pour moi est les chiffres. S”ils sont tous au vert alors on peut y aller.

La plupart des investisseurs ont comme slogan : “les trois choses les plus importantes dans un investissement sont  l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement!”

7- Le long terme

Le but d’un investissement locatif est d’acheter sur le long terme.

Il vous faut garder à l’esprit que vous devrez peut-être revendre un jour.

Mais le but est d’acheter, louer et obtenir une rente, un revenu passif qui tombe tous les mois et ce le plus longtemps possible.

C’est pourquoi il ne faut pas que vous “perdiez” de l’argent (cash-flow négatif).

Dans les premières années ou vous êtes propriétaires, il est fortement déconseillé de revendre le bien car il y a de grandes chances que vous perdiez de l’argent même sur un marché ascendant (notamment les frais de banque, de notaire, de caution…)

Pour ne pas perdre (comprendre ici pour ne rien gagner) il faut revendre entre 5 et 10 ans selon les régions. Sur Lyon, la moyenne est de 7 ans.

 

bonne affaire3

8- La bonne affaire

Peu importe si vous loupez cette affaire. Il y aura toujours de bonnes affaires.

Il y a très peu d’affaires “du siècle”, mais de bonnes affaires, il y en a tous les jours sur le marché donc ne désespérez pas.

Ne lâchez rien et persévérez, mettez en place des rituels comme regarder les nouvelles petites annonces quand vous êtes aux toilettes…

Si vous flairez un bon coup, soyez le premier sur les lieux avec votre offre d’achat pré-remplie.

Mettez vous en mode recherche et ayez tous vos sens en alerte. Si vous appliquez la moitié des conseils donnés ici, cela vous mettra en pole position.

 

Et vous, comment faites vous pour chercher des bonnes affaires? N’hésitez pas à partager votre méthode!

Recherches utilisées pour trouver cet article : bonne affaire immobilière,denicher affaire immobiliere,trouver un nom pour une affaire immobiliere

Un commentaire

  1. 9 septembre 2016
    Reply

    Salut Michael,

    Super article , très complet !

    J’ai tendant à ne pas trop prêter attention au journal local et pourtant, tu as raison, il peut être d’une grande aide. À Toulouse, toutes les personnes âgées sont avec le journal local « La dépêche », je pense exploiter cette ressource dorénavant !

    À bientôt !

    • 9 septembre 2016
      Reply

      Bonjour Benoit,

      Et bien, j’espère que cela pourra te rendre service 🙂

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